BGH: Kenntnis der Wohnungseigentümer über mögliche Mängel am Gemein­schafts­eigentum entbindet Verwalter nicht von Pflicht zur Prüfung von Mängeln

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Jahr 2000 beauftragte die Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage einen Gutachter mit der Prüfung der Sicherheit der Balkonbrüstungen. Das Gutachten stellte daraufhin verschiedene Mängel fest. Zwar wurde auf der anschließenden Eigentümerversammlung über mögliche Sanierungen gesprochen, passiert ist jedoch bis ins Jahr 2009 nichts. Die Verwalterin ließ in dieser Zeit lediglich aufgrund von vereinzelten Schadensmeldungen Ausbesserungsarbeiten durchführen. Nachfolgend stellte sich ein dringender Sanierungsbedarf heraus. Da der Preis für die Sanierungsarbeiten zwischenzeitlich gegenüber dem Jahr 2001 deutlich gestiegen war, klagte die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die inzwischen abberufene Verwalterin auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 219.000 EUR.

Amtsgericht und Landgericht wiesen Schadensersatzklage ab

Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Köln wiesen die Klage ab. Nach Auffassung des Landgerichts sei der Verwalterin keine Pflichtverletzung anzulasten gewesen. Es sei zu beachten, dass die Wohnungseigentümer denselben Kenntnisstand über die Mängel gehabt haben. Es sei daher ihre Sache gewesen, rechtzeitig entsprechende Sanierungsbeschlüsse herbeizuführen. Nunmehr musste der Bundesgerichtshof entscheiden.

Bundesgerichtshof bejaht mögliche Pflichtverletzung der Verwalterin

Der Bundesgerichtshof führte zum Fall aus, dass ein Verwalter auf die ihm obliegende Unterrichtung der Wohnungseigentümer zu möglichen Mängeln am Gemeinschaftseigentum und auf die Vorbereitung einer sachgerechten Beschlussfassung über das weitere Vorgehen nicht deswegen verzichten dürfe, weil die Wohnungseigentümer denselben Kenntnisstand über die Mängel haben und weitere Maßnahmen selbst hätten treffen müssen. Auf die (potentielle) Kenntnis der Wohnungseigentümer von den Tatsachen aus denen sich Anhaltspunkte für einen Mangel ergeben, komme es nicht an. Es sei nicht ihre Aufgabe, sondern Aufgabe des Verwalters zu prüfen, ob der Mangel vorliegt und wie er ggfs. zu beseitigen ist. Auf diese Pflichterfüllung dürfen sich die Wohnungseigentümer verlassen.

Zurückweisung des Falls an das Landgericht

Da noch entscheidungserhebliche Feststellungen zu treffen waren, wies der Bundesgerichtshof den Fall an das Landgericht zurück.