BGH: Ausgeschiedener Verwalter einer Wohneigentumsanlage muss Jahresabrechnung für abgelaufenes Wirtschaftsjahr erstellen

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Am 21. Januar 2015 wurde die Verwalterin einer Münchener Wohneigentumsanlage während einer Eigentümerversammlung abberufen. Trotz des Ausscheidens wurde von ihr die Erstellung der Jahresabrechnung für 2014 verlangt. Die ehemalige Verwalterin verwies auf ihr Ausscheiden und weigerte sich daher die Abrechnung zu erstellen. Daraufhin wurde die Jahresabrechnung für 2014 von der neuen Verwalterin erstellt, die dafür Kosten von ca. 804 Euro der Wohnungseigentümergemeinschaft berechnete. Diese Kosten verlangte die Wohnungseigentümergemeinschaft von der ehemaligen Verwalterin als Schadensersatz ersetzt.

Amtsgericht und Landgericht geben Klage statt

Sowohl das Amtsgericht München als auch das Landgericht München I gaben der Schadensersatzklage statt. Aus Sicht des Landgerichts habe die Beklagte die Jahresabrechnung für 2014 erstellen müssen. Denn bei einem Verwalterwechsel habe grundsätzlich der alte Verwalter die Abrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr aufzustellen. Auf die Fälligkeit des Anspruchs komme es nicht an. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Revision der Beklagten.

Bundesgerichtshof bejaht ebenfalls Schadensersatzanspruch

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz und wies daher die Revision der Beklagten zurück. Der Klägerin stehe der Schadensersatzanspruch wegen der Verletzung der Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung für 2014 zu. Der Anspruch der Wohnungseigentümer auf die Abrechnung sei spätestens am 1. Januar 2015 entstanden. Zu diesem Zeitpunkt war die Beklagte noch Verwalterin. Dass ihr Verwalteramt im Laufe des Januars 2015 endete, habe daran nichts geändert. Scheide ein Verwalter aus seinem Amt aus, schulde er - vorbehaltlich anderer Vereinbarungen - die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr.

Auf Fälligkeit der Jahresabrechnung kommt es nicht an

Unerheblich sei nach Auffassung des Bundesgerichtshofs zu welchem Zeitpunkt die Abrechnung fällig werde. Die Fälligkeit sage nichts darüber aus, wer die Leistung schulde. Durch sie werde lediglich der Zeitpunkt bestimmt, von dem an der Gläubiger die Leistung verlangen könne. Zudem sei das Kriterium der Fälligkeit für die Frage, wer die Jahresabrechnung erstellen müsse, praktisch unbrauchbar. Die Bestimmung des genauen Zeitpunkts der Fälligkeit sei regelmäßig mit Unsicherheiten verbunden.

Keine Unmöglichkeit der Erstellung der Abrechnung

Dem Verwalter werde durch das Ausscheiden aus dem Amt die Erstellung der Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr auch nicht unmöglich, so der Bundesgerichtshof. Denn ihm stehe weiterhin ein Recht auf Einsicht in die Unterlagen und Belege zu.