Zur Kündigung eines Mietvertrags hinsichtlich eines mit einem Parkhaus bebauten Grundstücks nach über 30 Jahren (§ 544 BGB)

Die Stadt Mannheim (Klägerin) ist Eigentümerin dieses Grundstücks und hat im Jahr 1970 mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten vereinbart, dass diese das damals nur mit einem unterirdischen Zivilschutzbunker bebaute Grundstück zum Betrieb eines Parkhauses nutzen darf. Die Rechtsvorgängerin der Beklagten sollte auf dem von der Stadt zu Parkzwecken umgebauten Bunker zwei oberflächige Parkdecks errichten und das so entstandene Parkhaus betreiben. Als Nutzungszeit waren 30 Jahre vereinbart mit einer Verlängerungsoption von weiteren 10 Jahren. Bei vertragsgemäßer Beendigung nach 30 Jahren sollte eine Entschädigung in Höhe von 75 % des Gebäudezeitwerts zum Zeitpunkt der Beendigung des Vertragsverhältnisses zu leisten sein; bei Beendigung nach 40 Jahren sollte das Bauwerk entschädigungslos an die Stadt fallen. Die Beklagte hat ihr Optionsrecht zur Verlängerung des Mietvertrages ab 30.11.2008 für weitere 10 Jahre ausgeübt. Die Klägerin hat das Mietverhältnis unter Berufung auf § 544 BGB nach Ablauf der 30-jährigen Befristung gekündigt.

Die Beklagte hält diese Vorschrift für nicht anwendbar, da sie der Ansicht ist, es handele sich nicht um einen Mietvertrag, sondern um einen Vertrag eigener Art vom Typ BOT (Build Operate Transfer) bzw. PPP (Public Private Partnership). Die Vertragskonstruktion diene der privaten Finanzierung eines an sich öffentlichen Projekts der Daseinsvorsorge.

Die 10. Zivilkammer hat sich nicht der Rechtsauffassung der Beklagten angeschlossen, sondern hält § 544 BGB für anwendbar, der auch dann gelte, wenn eine Vertragsdauer von 30 Jahren durch eine Option verlängert werde.

Die Interessen der Beklagten hinsichtlich ihrer Investitionen seien hinreichend geschützt, indem für den Fall der Kündigung eine Entschädigung an die Beklagte gezahlt werden müsse.

§ 544 Satz 1 BGB lautet:

Wird ein Mietvertrag über eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen, kann jede Vertragspartei nach Ablauf von 30 Jahren nach Überlassung der Mietsache das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.