Ausspruch einer fristlosen Kündigung des Mieters aufgrund Gesundheits­gefährdung wegen leistungsschwacher Heizung erfordert Fristsetzung zur Mangelbehebung

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Februar 2012 bemängelte die Mieterin einer in einer Einkaufspassage gelegen Ladenfläche eine zu geringe Leistung der Heizung. Dadurch ist es zu niedrigen Temperaturen gekommen. Die Mieterin verlangte von ihrer Vermieterin unter Fristsetzung die Beseitigung des Mangels. Nachdem die Vermieterin im nachfolgenden Jahr keine Anstalten unternahm, um die Leistung der Heizung zu steigern, erklärte die Mieterin im März 2013 die fristlose Kündigung des Mietvertrags. Da die Vermieterin die Kündigung nicht anerkannte, kam der Fall vor Gericht.

Landgericht hält fristlose Kündigung für unwirksam

Das Landgericht Braunschweig hielt die fristlose Kündigung der Mieterin für unwirksam. Denn der Ausspruch der Kündigung sei nicht in angemessener Zeit nach der Fristsetzung erfolgt. Obwohl die Vermieterin eine Mangelbeseitigung nachdrücklich verweigert habe, habe die Mieterin ein Jahr lang nichts weiter unternommen. Sie habe weder weitere Fristen gesetzt, noch nach Ablauf der Frist die fristlose Kündigung erklärt. Gegen diese Entscheidung legte die Mieterin Berufung ein.

Oberlandesgericht fordert vor Kündigungserklärung weitere Fristsetzung

Das Oberlandesgericht Braunschweig bestätigte die Entscheidung des Landgerichts und wies daher die Berufung der Mieterin zurück. Die fristlose Kündigung sei wegen einer unangemessenen langen Zeit zwischen Fristsetzung zur Mangelbeseitigung und Kündigungserklärung unwirksam gewesen. Innerhalb welchen zeitlichen Rahmens eine fristlose Kündigung nach der Aufforderung zur Abhilfe erklärt werden müsse, richte sich zwar nach dem jeweiligen Einzelfall. Jedoch sei der Zeitraum von einem Jahr im vorliegenden Fall als zu lang anzusehen gewesen. Die Vermieterin habe nicht mehr damit rechnen müssen, dass die Mieterin nach Ablauf dieses Zeitraums ohne nochmalige Fristsetzung die Kündigung erklärt.

Erneute Kündigung im Interesse des Vermieters für Mieter zumutbar

Nach Ansicht des Oberlandesgerichts habe ein Vermieter ein berechtigtes Interesse daran, Klarheit darüber zu haben, ob von einem bestehenden Kündigungsrecht Gebrauch gemacht werde. Dies gelte auch im Falle eines Kündigungsgrundes wegen einer Gesundheitsgefährdung. Würde man dem Mieter ohne zeitliche Einschränkung die Kündigung ermöglichen, müsse der Vermieter auch noch Jahre nach Fristablauf damit rechnen, dass der Mieter ohne jegliche Vorwarnung die fristlose Kündigung erklärt. Der Überraschungseffekt werde zusätzlich dadurch verstärkt, dass der Mieter mit wachsender Nutzungsdauer immer mehr den Eindruck erwecke, dass ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses trotz der nicht behobenen Mängel zumutbar sei. Dem Mieter sei daher zumutbar, dem Vermieter durch eine erneute Fristsetzung darauf hinzuweisen, dass er trotz der fortgesetzten Nutzungen an seiner Rüge festhalte.