Zur Minderung des Mietzinses, wenn der Vermieter dem Mieter vertragswidrig keine Mülltonne zur Verfügung stellt

Diesen Hinweis erteilte jetzt die Berufungskammer des Landgerichts Coburg in einer Mietstreitigkeit. Worauf sich Vermieter und Mieter auf einen entsprechenden Abzug einigten. Bei einer Monatsmiete von 2.500,- DM und neun Monaten summierte sich der auf immerhin 1.125,- DM. Eine Mülltonne wäre für den Vermieter sicherlich billiger gewesen.

Zwischen den Parteien eines Mietvertrages entstanden Unstimmigkeiten. Es fehlte eine Mülltonne für die Mieter der repräsentativen Wohnung. Trotz 2.500,- DM Miete (inklusive Nebenkosten) konnten sie ihren anfallenden Abfall nicht vor Ort entsorgen. Sie brachten den Müll deshalb einmal pro Woche zu ihrer Zweitwohnung in einer anderen Stadt – wo eine Tonne zur Verfügung stand. Abfälligen Bemerkungen beiderseits folgte schließlich die Minderung der monatlichen Miete. Das wollte der Vermieter aber nicht hinnehmen und bestand auf vollständiger Zahlung. Weil die Müllabfuhr nicht ausdrücklich bei den Nebenkosten erwähnt sei, müssten sich die Mieter selbst um eine Tonne kümmern.

Er klagte vor dem Amtsgericht Lichtenfels. Das befand jedoch, unter den Begriff der Nebenkosten würden auch die Abgaben für Müllabfuhr fallen. Der Kläger müsse deshalb den Beklagten ermöglichen, ihren Hausabfall in einer Mülltonne zu entsorgen. Maßgeblich für die Minderungshöhe sei nicht, welche Kosten die Entsorgung dem Vermieter verursacht hätte oder den Mietern tatsächlich entstanden seien. Entscheidend sei vielmehr, inwieweit die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung herabgesetzt gewesen sei. Wegen der erheblichen Unannehmlichkeiten hielt das Gericht eine Minderung von 10 % für angemessen. Der Vermieter ging in Berufung zum Landgericht Coburg. Die Richter der Berufungskammer wiesen darauf hin, dass auch sie dem Grunde nach eine Minderung für angebracht hielten. Allerdings seien 5 % ausreichend. Beide Parteien akzeptierten diese Rechtsmeinung und schlossen einen entsprechenden Vergleich.

Zur Rechtslage:

Der Vermieter muss die Mietwohnung in einem Zustand und mit einer Ausstattung zur Verfügung stellen, die den vertraglichen Vereinbarungen entspricht. Gelingt ihm das nicht, kann der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt sein. D. h., dass er die Miete teilweise oder – im Extremfall – sogar ganz einbehalten darf (und auch nicht später nachzahlen muss). Natürlich nur für den Zeitraum, in dem der Mangel besteht. Allerdings begründet nicht jeder Fehler der Wohnung eine Minderung: eine unerhebliche Beeinträchtigung bleibt außer Betracht.

Die Gerichte berechnen die Minderung zumeist als Prozentabzug vom Mietzins. Beispiele aus der Rechtsprechung: unzureichende Heizleistung und Rauchentwicklung wegen Mängeln des Schornsteins: 10 %; kleine Feuchtigkeitsschäden: 10 %; Nichtfunktionieren einer Dusche: 17 %; Unbenutzbarkeit von Küche und WC, aber Ersatzräume im Nachbarhaus: 50 %; Völliger Ausfall der Heizung: 100 %.

Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

§ 537 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) [Haftung für Sachmängel]:

(1) Ist die vermietete Sache zur Zeit der Überlassung an den Mieter mit einem Fehler behaftet, der ihre Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert, oder entsteht im Laufe der Miete ein solcher Fehler, so ist der Mieter für die Zeit, während deren die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung des Mietzinses befreit, für die Zeit, während deren die Tauglichkeit gemindert ist, nur zur Entrichtung eines nach den §§ 472, 473 zu bemessenden Teiles des Mietzinses verpflichtet. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit kommt nicht in Betracht.

(2) Absatz 1 Satz 1 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt. ...

§ 472 BGB [Berechnung der Minderung]:

(1) Bei der Minderung ist der Kaufpreis in dem Verhältnisse herabzusetzen, in welchem zur Zeit des Verkaufs der Wert der Sache in mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Werte gestanden haben würde.