Überbelegung einer Wohnung berechtigt Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses

Der Beklagte des zugrunde liegenden Streitfalls mietete vom Kläger mit Vertrag vom 10. Februar 2011 eine Erdgeschosswohnung in München an mit einem Wohnraum, einer Küchenzeile, einem Bad mit Toilette und einem Kellerabteil. Im Mietvertrag ist folgende Klausel enthalten: "Aufgrund der geringen Größe der Wohnung ist der Mieter nicht berechtigt, eine weitere Person auf Dauer in die Wohnung aufzunehmen, soweit es sich hierbei nicht um die Ehefrau des Mieters bzw. den Ehemann der Mieterin handelt." Die Wohnfläche beträgt 25,88 Quadratmeter, darauf entfallen auf den Wohnraum etwa 16 Quadratmeter. Die Miete beträgt 270 Euro zuzüglich 80 Euro Betriebskostenvorschuss. In der Wohnung lebten dann tatsächlich vier Personen, der Beklagte mit seiner Ehefrau und seinen 2010 und 2013 geborenen Kindern.

Vermieter erhebt Räumungsklage

Die Hausverwaltung forderte den Beklagten auf, bis 13. November 2014 die Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen zu reduzieren, worauf der Beklagte nicht reagierte. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis. Da der Beklagte die Wohnung nicht räumte, erhob der Vermieter Klage auf Räumung.

Mieter verstößt durch Überbelegung der Wohnung gegen vertraglichen Pflichten

Die zuständige Richterin am Amtsgericht München gab dem Vermieter Recht. Es gewährte jedoch dem Mieter eine Räumungsfrist von fünf Monaten. Das Gericht stellt fest, dass die Kündigung rechtmäßig war, da durch die Überbelegung der Wohnung der Mieter gegen seine vertraglichen Pflichten verstoßen hat. Als Faustregel könne insoweit gelten, dass keine Überbelegung vorliege, wenn auf jede erwachsene Person oder auf je zwei Kinder bis zum 13. Lebensjahr ein Raum von jeweils ca. 12 qm entfielen oder durchschnittlich 10 qm pro Person bei der Unterbringung von Familien gegeben seien, so das Gericht. Diese Richtwerte seien im vorliegenden Fall weit überschritten, da auf eine Person gerade einmal rund 4 Quadratmeter Wohnfläche kommen und es sich um eine Einzimmerwohnung handele. Grundsätzlich dürfe ein Mieter seine Kinder und seinen Ehegatten in die Wohnung aufnehmen. Allerdings dürfe dadurch keine Überbelegung eintreten. Der Beklagte habe zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits ein Kind gehabt, welches in die Wohnung mit eingezogen sei. Bereits zu diesem Zeitpunkt habe eine Überbelegung vorgelegen, welche sich durch die Aufnahme des zweiten Kindes noch erhöht habe, so das Gericht.