BGH: Verkauf von überteuerten Eigentumswohnungen rechtfertigt nicht zwingend Strafbarkeit wegen Betrugs

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Staatsanwaltschaft warf einem Immobilienverkäufer einen Betrug in mehreren Fällen vor. Ihm wurde vorgeworfen, dass er minderwertige Eigentumswohnungen überteuert an unerfahrene Privatpersonen verkauft habe.

Landgericht verneint Strafbarkeit wegen Betrugs

Das Landgericht Berlin verneinte eine Strafbarkeit wegen Betrugs gemäß § 263 StGB. Es habe aus seiner Sicht nicht festgestellt werden können, dass die Käufer über die Werthaltigkeit der Eigentumswohnungen getäuscht wurden. Werde ein Kaufpreis gefordert und vereinbart, so erkläre der Verkäufer damit nicht, dass das Kaufobjekt den Kaufpreis auch wert sei. Gegen diese Entscheidung legte die Staatsanwaltschaft Revision ein.

Bundesgerichtshof sieht ebenfalls keine Täuschung der Käufer

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz und wies daher die Revision der Staatsanwaltschaft zurück. Es sei richtig, dass die Forderung und Vereinbarung eines gegebenenfalls überhöhten Kaufpreises nicht ohne weiteres die Erklärung umfasse, die verkaufte Sache sei ihrem Preis auch wert. Für Erklärungen zur Angemessenheit oder Üblichkeit von Preisen sei angesichts des Prinzips der Vertragsfreiheit grundsätzlich kein Raum. Vielmehr müsse jeder Käufer selbst entscheiden, ob er den geforderten Preis zahlen will.

Keine Pflicht des Verkäufers zur Offenlegung des Kaufobjektwerts

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs sei der Verkäufer bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit und des Wuchers nicht verpflichtet, den Wert des Kaufobjekts offenzulegen. Dies gelte selbst dann, wenn dieser erheblich unter dem geforderten Preis liege. Der Verkäufer sei zudem in der Regel nicht verpflichtet, den Käufer auch ein für ihn ungünstiges Geschäfts hinzuweisen.