BGH: Sozialbindung einer mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnung als Rechtsmangel

In dem zugrunde liegenden Fall wollte der Käufer einer vermieteten Eigentumswohnung den Kaufvertrag rückgängig machen und verlangte den gezahlten Kaufpreis zurück. Hintergrund dessen war, dass die Verkäuferin vor Abschluss des Kaufvertrags verschwiegen hatte, dass es sich bei der Wohnung um öffentlich geförderten Wohnraum handelt und Mieter einen Berechtigungsschein benötigen. Die Vermieterin verwies auf den vertraglich ausgeschlossene Haftung für Mängel. Der Käufer erhob schließlich Klage.

Landgericht und Oberlandesgericht weisen Klage ab

Sowohl das Landgericht Hildesheim als auch das Oberlandesgericht Celle wiesen die Klage ab. Das Oberlandesgericht begründete dies vor allem damit, dass der Kläger nicht habe darlegen können, dass er bei Kenntnis der Sozialbindung den Kaufvertrag nicht geschlossen hätte. Gegen diese Entscheidung legte der Kläger Revision ein.

Bundesgerichthof bejaht Vorliegen eines Rechtsmangels

Der Bundesgerichtshof entschied zu Gunsten des Klägers und hob daher die Entscheidung der Vorinstanz auf. Zunächst verwies er darauf, dass die Sozialbindung einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung einen Rechtsmangel darstelle, weil sie den Eigentümer in seinen rechtlichen Befugnissen einschränkt. Die Beklagte habe darüber aufklären müssen. Diese Aufklärungspflicht bestehe übrigens auch dann, wenn der Käufer die Wohnung nicht besichtigte. Denn die rechtlichen Verhältnisse einer Wohnung werden durch eine Besichtigung nicht erkennbar.

Kausalität zwischen arglistigem Verschweigen und Kaufentschluss unerheblich

Auf die Kausalität zwischen dem arglistigen Verschweigen und dem Kaufentschluss komme es nach Ansicht des Bundesgerichtshofs nicht an. Soweit die Haftung der Beklagten für Rechtsmängel nicht ausgeschlossen sei, komme es von vornherein nicht auf ein etwaiges arglistiges Verschweigen der Sozialbindung und auf dessen Kausalität für den Kaufentschluss an, weil der Verkäufer für Rechtsmängel ohne weiteres einzustehen habe. Erfasse der Haftungsausschluss den Rechtsmangel, komme es ebenfalls nicht auf die Kausalität der unterlassenen Aufklärung auf den Kaufentschluss an. Auf den Haftungsausschluss könne sich nämlich der Verkäufer nach § 444 BGB nicht berufen, wenn die Sozialbindung der Wohnung arglistig verschwiegen werde.