BGH: Hausverkäufer darf grundsätzlich vom Erfolg einer Schädlings­bekämpfung ausgehen

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Nach dem Kauf eines Blockhauses im Dezember 2011 bemerkte der Käufer einen Befall mit Hausbockkäfern. Er machte daher gegenüber dem Verkäufer Gewährleistungsrechte geltend. Dagegen wehrte sich der Verkäufer mit dem Hinweis auf den im Kaufvertrag vereinbarten Haftungsausschluss für Sachmängel. Nach Ansicht des Käufers gelte dieser jedoch nicht, da der Verkäufer den Ungezieferbefall arglistig verschwiegen habe. Der Käufer erhob daher Klage.

Landgericht wies Klage ab, Oberlandesgericht gab ihr statt

Während das Landgericht Koblenz die Klage abwies, gab ihr das Oberlandesgericht Koblenz statt. Seiner Überzeugung nach habe der Verkäufer den Befall mit Hausbock arglistig verschwiegen, so dass er sich gemäß § 444 BGB nicht auf den Haftungsausschluss habe berufen dürfen. Dies ließ der Verkäufer nicht gelten. Er führte an, in der Vergangenheit ein Fachunternehmen mit der Beseitigung des Ungeziefers beauftragt zu haben. Ihm sei dabei mitgeteilt worden, dass der Befall zu einhundert Prozent beseitigt sei und ein erneuter Befall nicht entstehe. Aufgrund dieser Zusicherung sei er vom Erfolg der Arbeiten ausgegangen und habe nicht mit der Möglichkeit eines erneuten Befalls gerechnet. Der Verkäufer legte daher Revision ein.

Bundesgerichtshof hält Arglist beim Verkäufer für zweifelhaft

Der Bundesgerichtshof entschied zu Gunsten des Verkäufers und hob daher die Entscheidung des Oberlandesgerichts auf. Zwar habe der Verkäufer objektiv seine Aufklärungspflicht verletzt. Dies genüge jedoch nicht für die Annahme eines arglistigen Verschweigens. Vielmehr müsse die Verletzung der Aufklärungspflicht auch vorsätzlich sein. Der Verkäufer habe den Befall mit Hausbock kennen oder zumindest für möglich halten und in Kauf nehmen müssen. Dies sei hier angesichts seiner Einlassung zur Beauftragung eines Fachunternehmens zur Schädlingsbekämpfung zweifelhaft.

Hausverkäufer darf grundsätzlich vom Erfolg einer Schädlingsbekämpfung ausgehen

Beauftragt ein Verkäufer ein Fachunternehmen mit der umfassenden Beseitigung eines Mangels, so der Bundesgerichtshof, müsse er sich nicht Kenntnis vom Erfolg der Arbeiten verschaffen. Durch das Unterlassen einer Kontrolle nehme der Verkäufer das spätere Wiederaufleben des Befalls nicht in Kauf. Etwas anderes gelte, wenn der Verkäufer konkrete Umstände kenne, die den Verdacht begründen, die Mangelbeseitigung habe keinen Erfolg gehabt. Klärt der Verkäufer über diese Umstände nicht auf, so nehme er das Vorliegen eines Mangels in Kauf und handle arglistig.

Beweislast für Kenntnis des Sachmangels liegt beim Käufer

Hat der Verkäufer Einzelheiten der von ihm ergriffenen Mangelbeseitigungsmaßnahmen näher erläutert, habe der Käufer nach Auffassung des Bundesgerichtshofs sämtliche Vorrausetzungen der Arglist und damit auch der Kenntnis des Verkäufers von dem Mangel nachzuweisen. So habe der Fall hier gelegen. Der Käufer sei jedoch seiner Beweislast nicht nachgekommen.