BGH: AGB-Regelung im Erwerbsvertrag zur Abnahme von Ge­meinschafts­eigentum durch von Bauträger bestimmten Erstverwalter unwirksam

In dem zugrunde liegenden Fall klagte im Jahr 2010 eine Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die Bauträgerin, welche im Jahr 2001 mit der Errichtung der Wohnungseigentumsanlage beauftragt wurde, auf Zahlung von Kostenvorschuss und Schadensersatz. Hintergrund der Klage waren Undichtigkeiten von Dächern sowie unzureichender Schallschutz. Die Bauträgerin hielt die Forderungen für verjährt. Denn entsprechend einer Regelung in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Erwerbsverträge bestimmte die Bauträgerin eine Erstverwalterin, die im Dezember 2001 das Gemeinschaftseigentum abgenommen habe.

Landgericht und Oberlandesgericht gaben Klage statt

Sowohl das Landgericht als auch das Oberlandesgericht Düsseldorf hielten die Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft für im Wesentlichen begründet. Da das Oberlandesgericht die Revision nicht zugelassen hatte, legte die Bauträgerin beim Bundesgerichtshof Nichtzulassungsbeschwerde ein.

Bundesgerichtshof verneint Verjährung des Kostenvorschuss- und Schadensersatzanspruches

Der Bundesgerichtshof ließ die Revision nicht zu. Sowohl der Kostenvorschussanspruch als auch der Schadensersatzanspruch seien nicht verjährt gewesen. Denn die Erstverwalterin sei nicht wirksam durch die entsprechende Klausel in den Erwerbsverträgen zu einer Abnahme des Gemeinschaftseigentums berechtigt gewesen.

Unwirksamkeit der Regelung aufgrund unangemessener Benachteiligung der Erwerber

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs habe die Regelung zu einer unangemessenen Benachteiligung der Erwerber gemäß § 307 Abs. 1 BGB geführt. Denn bestellt ein Bauträger einen Erstverwalter, der mit ihm wirtschaftlich oder rechtlich verbunden ist, so bestehe im Hinblick auf die Abnahme die Gefahr, dass der Verwalter die Voraussetzungen der Abnahmefähigkeit des Gemeinschaftseigentums nicht neutral prüfe. Es sei zu befürchten, dass er zugunsten des Bauträgers verfährt, wodurch dieser entscheidenden Einfluss auf die Abnahme nehmen könne. Daher sei eine vom Bauträger in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrages verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen mit dem Bauträger wirtschaftlich oder rechtlich verbundenen Erstverwalter ermöglicht, unwirksam. So habe der Fall hier gelegen.