Erwerber von Wohneigentum kann durch Kaufvertragsklausel Vollmacht zur Abnahme des in seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Ge­meinschafts­eigentums erteilt werden

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Aufgrund von Mängeln am Gemeinschaftseigentum einer Wohneigentumsanlage machten die Wohnungseigentümer im Jahr 2012 auf dem Klageweg Nachbesserungsansprüche geltend. An dem betreffenden Gemeinschaftseigentum besaß einer der Wohnungseigentümer ein ausschließliches Sondernutzungsrecht. Ihm wurde durch den notariellen Kaufvertrag die unwiderrufliche Vollmacht dazu erteilt, das in seinem ausschließlichen Sondernutzungsrecht befindliche Gemeinschaftseigentum für alle Erwerber abzunehmen. Dem kam er vor dem Oktober 2004 nach.

Landgericht wies Klage ab

Das Landgericht Heilbronn wies die Klage der Wohnungseigentümer ab. Da das Gemeinschaftseigentum vor dem Oktober 2004 abgenommen wurde, seien die Nachbesserungsansprüche verjährt gewesen. Gegen diese Entscheidung legten die Wohnungseigentümer Berufung ein. Ihrer Meinung nach sei die Klausel im Kaufvertrag zur Vollmachtserteilung unzulässig.

Oberlandesgericht verneint ebenfalls Nachbesserungsansprüche

Das Oberlandesgericht Stuttgart bestätigte die Entscheidung des Landgerichts und wies daher die Berufungen der Wohnungseigentümer zurück. Die Nachbesserungsansprüche seien verjährt gewesen. Nach § 634 a Abs. 1 Nr. 2 BGB habe die Verjährungsfrist fünf Jahre betragen und habe gemäß § 634 a Abs. 2 BGB mit Abnahme des Werks begonnen. Angesichts dessen, dass die Abnahme vor dem Oktober 2004 erfolgte und die Klage im Jahr 2012 erhoben wurde, seien die Ansprüche verjährt gewesen.

Wirksame Klausel zur Vollmachtserteilung betreffend der Abnahme des Gemeinschaftseigentums

Die Klausel im Kaufvertrag zur Vollmachtserteilung betreffend der Abnahme des Gemeinschaftseigentums sei nach Ansicht des Oberlandesgericht wirksam. Eine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB der übrigen Wohnungseigentümer habe nicht vorgelegen. Zwar stelle die Abnahme ein originäres Erwerberecht dar. Dem einzelnen Erwerber dürfe deshalb grundsätzlich nicht die Möglichkeit genommen werden, selbst frei darüber zu entscheiden, ob er die erbrachten Leistungen als im Wesentlichen vertragsgemäß anerkennen möchte. Daher sei eine von einem Bauträger verwendete AGB-Klausel in einem Erwerbsvertrag, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht, unwirksam (BGH, Urt. v. 12.09.2013 - VII ZR 308/12 -). Zudem seien verdrängende, unwiderrufliche Vollmachten grundsätzlich unzulässig, da sie zu einer Selbstentmündigung des Wohneigentümers führen (OLG Karlsruhe, Urt. v. 27.09.2011 - 8 U 106/10 -). Der Fall habe hier jedoch anders gelegen.

Kein Schutzbedürfnis der anderen Wohnungseigentümer

Es sei zu beachten gewesen, so das Oberlandesgericht, dass die Nutzung des von den Mängeln betroffenen Gemeinschaftseigentums dauerhaft einem Wohnungseigentümer zugewiesen und eine Nutzung durch die anderen Wohnungseigentümer dauerhaft entzogen wurde. In einem solchen Fall sei eine unangemessene Benachteiligung der übrigen Gemeinschaftseigentümer nicht gegeben. Die schützenswerten Belange der weiteren Wohnungseigentümer werden nicht berührt. Sie haben weder im Hinblick auf eine Nutzung noch hinsichtlich der Kosten einer Mängelbeseitigung ein eigenes Interesse an der Mangelfreiheit des der Sondernutzung zugewiesenen Gemeinschaftseigentums bei Abnahme.