BGH: Quoten­abgeltungs­klausel kann im Wohnraummietrecht individual­vertraglich vereinbart werden

In dem zugrunde liegenden Fall hatten die Mieter einer Wohnung im Jahr 2018 Klage auf Rückzahlung der geleisteten Mietsicherheit vor dem Amtsgericht Berlin-Mitte erhoben. Die Vermieterin weigerte sich die Mietkaution mit der Begrünung zurückzuzahlen, dass sie einen Anspruch auf Zahlung in gleicher Höhe aus einer vereinbarten Quotenabgeltungsklausel zu stehe. Die Klausel regelte die quotale Abgeltung von Schönheitsreparaturen. Die Abgeltung sollte zum Ende des Mietverhältnisses als Einmalzahlung fällig sein.

Amtsgericht wies Klage ab, Landgericht gab ihr statt

Während das Amtsgericht Berlin-Mitte die Klage abwies, gab ihr das Landgericht Berlin statt. Seiner Auffassung nach sei die Quotenabgeltungsklausel unwirksam und zwar unabhängig davon, ob sie formularmäßig oder individualvertraglich vereinbart wurde. Im ersten Fall folge die Unwirksamkeit aus § 307 Abs. 1 BGB. Im zweiten Fall aus § 556 Abs. 4 BGB. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Revision der Vermieterin.

Bundesgerichtshof hält individualvertraglich vereinbarte Quotenabgeltungsklausel für wirksam

Der Bundesgerichtshof folgte zwar der Entscheidung des Landgerichts, wonach eine formularmäßige Quotenabgeltungsklausel wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam sei. Denn eine solche Klausel verlange von den Mietern, zur Ermittlung der auf sie bei der Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrere hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen. Für unzutreffend hielt der Bundesgerichtshof aber die Einschätzung des Landgerichts, eine individualvertraglich vereinbarte Quotenabgeltungsklausel sei ebenfalls unwirksam.

Keine Anwendung von § 556 Abs. 4 BGB

Soweit sich das Landgericht zur Begründung der Unwirksamkeit auf § 556 Abs. 4 BGB stützte, gab der Bundesgerichtshof zu bedenken, dass es hier nicht um die Übernahme von Betriebskosten nach Maßgabe des § 556 Abs. 1 BGB gehe. Damit könne aber das Abweichungsverbot des § 556 Abs. 4 BGB von vornherein einer Auferlegung von Kosten für noch fällige Schönheitsreparaturen auf die Mieter nicht entgegenstehen. Somit könne eine Quotenabgeltungsklausel grundsätzlich individualvertraglich zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart werden.