Mündliche Absprachen haben vor Schriftformklauseln in Formularmietverträgen über langfristige Geschäftsraummietverhältnisse Vorrang

Im Fall verlangte ein Vermieter vom Mieter die Zahlung rückständiger Miete in Höhe von über 14.000 DM. Die Parteien hatten im Jahre 1999 einen Mietvertrag über Geschäftsräume zu einem monatlichen Zins von 2.900 DM geschlossen. In einer Klausel des Mietvertrages hieß es: "Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages gelten nur bei schriftlicher Vereinbarung". Der Mieter zahlte in den Jahren 2000 und 2001 aber nur eine reduzierte Miete von monatlich 2.000 DM mit der Begründung, die Parteien hätten sich nachträglich darauf geeinigt. Das Landgericht Rostock und das Oberlandesgericht Rostock verurteilten den Mieter zur Zahlung. Dieses Urteil hob der Bundesgerichtshof auf.

Der Bundesgerichtshof (BGH) führte aus, dass die Klausel, wonach Änderungen und Ergänzungen der Schriftform bedürfen, von dem Grundsatz abweiche, dass Individualvereinbarungen vorgingen. Die Klausel verstoße daher gegen das gesetzliche Leitbild. Ob in Fällen der gesetzlichen Schriftform (z.B. 566 BGB a.F., § 550 BGB) etwas anderes zu gelten habe, sei höchstrichterlich bisher nicht entschieden. Die Klärung dieser Frage unterließ der BGH an dieser Stelle, da es hier nicht darauf ankam. Angenommen, die Klausel sei unwirksam, dann konnten die Parteien ohne weiteres nach Abschluss des Mietvertrages durch mündliche Absprache den schriftlichen Mietvertrag ändern. Aber auch wenn die Klausel als wirksam angesehen werden könne, wären die Parteien nicht gehindert gewesen nach Abschluss des Mietvertrages die Klausel zu ändern. Denn der Vorrang der Individualabsprache (§ 4 AGBG, nunmehr § 305 b BGB) greife auch gegenüber einer nach AGBG angemessenen Schriftformklausel.

Wenn die Parteien nach dem Abschluss eines Formularmietvertrages eine Änderung mittels Individualabsprache vereinbaren, so habe diese Änderung Vorrang vor kollidierenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Es käme nicht darauf an, ob die Parteien eine Änderung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen beabsichtigt haben oder sich der Kollision mit den Allgemeinen Geschäftsbedingungen bewusst geworden seien.

Allerdings müsse derjenige, der sich auf eine mündliche Absprache berufe, diese beweisen. Er müsse die Vermutung widerlegen, dass keine von den Allgemeinen Geschäftsbedingungen abweichenden Absprachen getroffen worden seien.

So muss im Fall der Mieter beweisen, dass er sich nachträglich mit dem Vermieter auf eine Miete von 2.000 DM monatlich geeinigt hat.

Vorinstanzen:

LG Rostock, OLG Rostock