Bemessungsgrundlage für Mietzinsminderung ist auch bei Geschäftsräumen die Bruttomiete

Im zugrunde liegenden Fallen stritten Mieter und Vermieter um eine Mietminderung. Die Mieterin hatte Geschäftsräume gemietet. Das Landgericht Berlin und das Kammergericht gingen bei der Berechnung der Mietminderung von der Bruttomiete aus.

Der Bundesgerichtshof bestätigte diese Rechtsauffassung. Unter Verweis auf § 536 BGB, der die Mietminderung regelt, führte der Bundesgerichtshof aus, dass systematische, teleologische und nicht zuletzt rechtspraktische Gesichtspunkte dafür sprächen, bei der Mietminderung von der Bruttomiete auszugehen.

Äquivalenzverhältnis soll durch Minderung wieder hergestellt werden

Die Minderung sei Ausdruck des das Schuldrecht prägenden Äquivalenzprinzips. Zutreffend habe das Kammergericht darauf hingewiesen, dass durch die Mietminderung das von den Vertragsparteien festgelegte Äquivalenzverhältnis zwischen den Leistungen des Vermieters - der Bereitstellung einer im Vertragssinne nutzbaren Mietsache - und der Leistung des Mieters - der Mietzahlung - bei einer Störung auf der Vermieterseite wieder hergestellt werden. Für eine reduzierte Vermieterleistung solle der Mieter auch nur reduziert leisten müssen. Die Leistung des Vermieters bestehe in der Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache. Das umfasse alles, was erforderlich sei, um die vertragsgemäße Nutzung sicherzustellen. Neben der bloßen Überlassung der Mietsache gehörten dazu Nebenleistungen, ohne deren Erfüllung ein vertragsgemäßer Gebrauch nicht denkbar ist. Dazu zählten mangels abweichender Vereinbarung unter anderem auch die Versorgung mit Energie, Wasser und Heizung sowie die Entsorgung etwa von Müll.

Die Vermieterleistung lasse sich nicht in eine Fülle von isolierten Einzelleistungen zerlegen, die gleichsam um die Raumüberlassung (Überlassung der Mietsache) herumgruppiert sind.

Keine Änderung durch Mietrechtsreform

Auch die Mietrechtsreform vom 01.09.2001 hatte die Frage nach dem Ansatzpunktpunkt für die Mietzinsminderung nicht geklärt.