Mieter muss Vermieter Zutritt zur Mietsache gewähren und Einbau von Rauchwarnmeldern dulden

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Beklagten, Mutter und Sohn, mieteten im April 1997 das streitgegenständliche Haus an. Der Kläger wurde in der Folgezeit Eigentümer des Grundstücks und trat damit auf Vermieterseite in das bestehende Mietverhältnis ein. Der Kläger forderte die Beklagten wiederholt zur Duldung des Einbaus von Rauchwarnmeldern im verfahrensgegenständlichen Haus auf. Zu Kostentragung und Vorgehensweise beim Einbau der Rauchwarnmelder führten der Kläger und die Beklagten einen ausführlichen Schriftwechsel. Mit anwaltlichem Schreiben vom 27. Dezember 2017 forderte der Rechtsanwalt des Klägers die Beklagten dazu auf, den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Kläger zu dulden oder den erfolgten Einbau durch einen Fachbetrieb zu bestätigen. Der Kläger war namentlich der Meinung, ihm sei persönlich Zutritt zum Haus zum Zweck des Einbaus der Rauchwarnmelder zu gewähren.

Beklagte verweisen auf Drohungen des Vermieters und halten dessen Betreten der Mietsache für unzumutbar

Die Beklagten waren der Auffassung, dass die Montage von Rauchmeldern der Kläger auf eigene Kosten durch einen Fachbetrieb vornehmen lassen müsse. Aufgrund der anhaltenden Konflikte zwischen den Mietparteien sei es den Beklagten nicht zumutbar, dass der Kläger die Wohnung betrete. Insbesondere sei zu berücksichtigen, dass beim Gedanken an das Betreten des Hauses durch den Kläger Lebensgefahr für die Beklagte eintreten könne und dass der Kläger auf den Anrufbeantworter der Beklagten im Jahr 2005 eine "Morddrohung" mit dem Wortlaut: "Eines verspreche ich Ihnen beim Leben Ihrer Großmutter, dass die Abrechnung zum Schluss gemacht wird." hinterlassen habe. Der Beklagte trug vor, dass es eine Vereinbarung zwischen dem Kläger und Nachbarn gebe, wonach diese den Garten betreten dürften. Diese würden dort regelmäßig Gartenabfälle ablegen. Vor diesem Hintergrund sei die Drohung weiter aktuell.

Anbringen von Rauchmeldern erhöht Sicherheit der Mietsache und der Mieter

Das Amtsgericht München gab dem Kläger Recht. Durch das Anbringen von Rauchmeldern werde die Sicherheit der Mietsache und der Mieter erhöht. Unter diesem Gesichtspunkt bestehe ein berechtigtes Interesse des Klägers daran, das Haus der Beklagten mit Rauchwarnmeldern auszustatten. Im Übrigen bestehe nach Art. 46 Abs. 4 BayBO sogar die gesetzliche Verpflichtung des Vermieters, die verfahrensgegenständliche Wohnung mit Rauchmeldern auszustatten.

Kein Anspruch auf Einbau durch Fachbetrieb auf Kosten des Vermieters

Der Einbau dürfe im Grundsatz gerade auch durch den Vermieter persönlich erfolgen. Der Mieter sei zur Duldung von Maßnahmen nicht nur durch vom Vermieter beauftragte Handwerker, sondern auch durch den Vermieter persönlich verpflichtet. Einen Anspruch auf einen Einbau durch einen Fachbetrieb auf Kosten des Vermieters habe der Mieter dagegen nicht. Die Beauftragung eines Fachbetriebs sei für den Einbau von Rauchwarnmeldern nicht notwendig. Der Vermieter könne ihn vielmehr aus Wirtschaftlichkeitsgründen selbst vornehmen.

Angebliche "Morddrohung" steht Duldungspflicht der Mieter nicht entgegen

Der Duldungspflicht der Mieter stehe keine "Morddrohung" durch den Kläger entgegen. Ein konkret in Aussicht gestelltes Verbrechen sei bei vernünftiger Betrachtung nicht einmal ansatzweise ersichtlich. Auf den subjektiven Eindruck der Beklagten komme es nicht maßgeblich an. Hinzu komme, dass die angebliche Äußerung dadurch, dass sie bereits lange zurückliege, an Präsenz und Bedeutung verloren habe und das Verhältnis zwischen den Parteien nicht mehr nachhaltig zu prägen geeignet sei. Dass die - durch die angebliche Äußerung errichtete - Drohkulisse sonst in irgendeiner Form dadurch aufrechterhalten werde, dass angeblich unbeteiligte Dritte Gartenabfälle im Garten des klagegegenständlichen Anwesens ablegen würden, sei nicht nachzuvollziehen und mit der Rechtswirklichkeit nicht im Ansatz in Einklang zu bringen.

Persönliches Aufeinandertreffen mit Vermieter kann vermieden werden

Hinzu komme, dass etwaige - nicht bewiesene - Gesundheitsbeeinträchtigungen auch von Beklagtenseite dadurch vermieden werden könnten, dass die Beklagte einem persönlichen Aufeinandertreffen mit dem Kläger schlicht aus dem Weg gehe. Dies sei bei einer so kurzen Dauer der Anwesenheit des Klägers selbstverständlich zumutbar.