BGH: Übertragung von Mit­eigentums­anteilen an einer Wohnung führt nicht zu einem Vermieterwechsel

In dem zugrunde liegenden Fall war ein Ehepaar Eigentümer eines Zweifamilienhauses. Eine der dort befindlichen Wohnungen hatten sie an einen Mann vermietet. Nachdem die Ehefrau durch Übertragung des Miteigentumsanteils ihres Ehemanns Alleigentümerin des Hauses wurde, kündigte sie das Mietverhältnis und klagte schließlich auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Der beklagte Mieter meinte, die Klägerin könne nicht allein das Mietverhältnis kündigen.

Amtsgericht und Landgericht bejahen Räumungsanspruch

Sowohl das Amtsgericht Neumarkt als auch das Landgericht Nürnberg-Fürth bejahten den Räumungsanspruch der Klägerin. Nach Auffassung des Landgerichts habe die Klägerin die Kündigung allein erklären können. Es komme § 566 Abs. 1 BGB analog zur Anwendung, da der Vermieter, der den hälftigen Miteigentumsanteils des anderen Vermieters erworben habe, dergestalt in den Mietvertrag eintrete, dass die Kündigung allein durch den nunmehrigen Alleigentümer wirksam sei. Wegen dieser Entscheidung wand sich der Beklagte an den Bundesgerichtshof.

Bundesgerichtshof verneint Wirksamkeit der Kündigung

Der Bundesgerichtshof entschied zu Gunsten des Beklagten. Das Mietverhältnis sei durch die nur von der Klägerin ausgesprochene Kündigung nicht beendet worden. Die Kündigung hätte vielmehr auch vom früheren Ehemann der Klägerin erklärt werden müssen, da er trotz Übertragung seines Miteigentumsanteils auf die Klägerin Vermieter der Wohnung geblieben sei.

Kein Vermieterwechsel durch Eigentumsübertragung

Die Eigentumsübertragung habe nicht zu einem Vermieterwechsel geführt, so der Bundesgerichtshof. § 566 Abs. 1 BGB sei zunächst nicht direkt anwendbar, da nach dem Wortlaut der Vorschrift die Veräußerung an einen Dritten erfolgen müsse. Der Erwerber dürfe also nicht bereits Vermieter gewesen sein. Auch eine analoge Anwendung scheitere. Sinn und Zweck des § 566 BGB sei der Schutz des Mieters vor einem Verlust des Besitzes an der Wohnung infolge der Veräußerung der Mietsache. Dieser Schutzzweck sei nicht berührt, wenn einer von zwei vermietenden Miteigentümern seinen Eigentumsanteil auf den anderen überträgt, so dass dieser Alleigentümer der Mietsache werde. Der Alleineigentümer sei weiterhin an den Mietvertrag gebunden.

Praktikabilität einer analogen Anwendung unbeachtlich

Dass eine analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB in solchen Fällen als praktikabel angesehen werde, könne nach Ansicht des Bundesgerichtshofs offensichtlich keine tragfähige Grundlage für eine Analogie darstellen.