Kündigungsausschluss in Formularmietverträgen mit Sfaffelvereinbarung wirksam

Im zugrunde liegenden Fall mietete eine Frau im Januar 2002 eine Wohnung. Der Mietvertrag wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die Anlage 1 zum Formularvertrag enthielt unter anderem eine Staffelmietvereinbarung bis zum Jahre 2011 sowie folgende Regelung: "Das Kündigungsrecht des Mieters ist für vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen. Die Kündigung ist gemäß § 557 a (3) BGB frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig."

Mieterin kündigte trotz Kündigungsausschluss

Die Mieterin kündigte ihren den Mietvertrag im März 2003 zum 1. Juli 2003. Der Vermieter verlangte Zahlung weiterer Miete für den Zeitraum Juli bis September 2003. Das Amtsgericht wies die Klage des Vermieters ab. Das Landgericht (als Berufungsgericht) bestätigte diese Entscheidung. Der Bundesgerichtshof (Revisionsinstanz) gab dem Vermieter recht. Der Vermieter könne auch die Miete für die Monate Juli bis September 2003 verlangen.

BGH: Mieterin konnte Mietvertrag nicht wirksam kündigen

Die Mieterin habe den Mietvertrag nicht wirksam zum 30. Juni 2003 kündigen können, führte der BGH aus. Die Kündigung sei nicht zu diesem Zeitpunkt wirksam geworden, weil das Recht der Mieterin, das Mietverhältnis ordentlich mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen (§ 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB), im Mietvertrag für die Dauer von vier Jahren wirksam ausgeschlossen worden sei.

BGH: Beidseitiger Kündigungsausschluss ist grundsätzlich möglich

Die Richter wiesen darauf hin, dass sie bereits entschieden haben, dass auch ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag über Wohnraum grundsätzlich wirksam ist (Senat, Urteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117; zuletzt Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574.

Kündigungsverzicht darf nicht länger als vier Jahre laufen

Ein formularmäßiger - auch beiderseitiger - Kündigungsverzicht sei allerdings wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre betrage (Senatsurteil vom 6. April 2005). Hinsichtlich der Dauer des Kündigungsausschlusses von vier Jahren als Grenze dessen, was für den Mieter in zeitlicher Hinsicht überschaubar und dadurch für ihn im Regelfall - unter Berücksichtigung der Vorteile eines wechselseitigen Kündigungsverzichts - erträglich ist, hat der Senat auf § 557 a Abs. 3 BGB Bezug genommen, weil diese Regelung zu Staffelmietverträgen einen Hinweis darauf gibt, wo nach Auffassung des Gesetzgebers allgemein die zeitliche Grenze eines Kündigungsverzichts des Mieters zu ziehen ist.

BGH: Einseitiger - formularmäßig erklärter - Kündigungsausschluss bei Staffelmietvertrag möglich

Auch ein einseitiger - formularmäßig erklärter - Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters von Wohnraum benachteilige den Mieter nicht unangemessen (§ 307 BGB), wenn er, wie im vorliegenden Fall, zusammen mit einer nach § 557 a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart werde und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung betrage, führten die Richter aus.

Offene Frage

Ob dagegen Formularklauseln in Wohnraummietverträgen, die das Kündigungsrecht des Mieters einseitig ausschließen, ohne dass sie eine Staffelmietvereinbarung absichern, den Mieter unangemessen benachteiligen und daher nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sind, entschieden die Richter in der hier in Rede stehenden Entscheidung ausdrücklich nicht (siehe zu dieser Frage die neue Entscheidung: BGH: Einseitiger Kündigungsverzicht von Mietern im Formularmietvertrag ist unwirksam).