BGH: Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" gilt nur bei tatsächlicher Sachherrschaft des Mieters über Mietsache

In dem zugrunde liegenden Fall erwarb der Käufer einer Eigentumswohnung Ende des Jahres 2011 zugleich das damit verbundene Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche. Diese Fläche war zu diesem Zeitpunkt vermietet. Die Mieter hatten jedoch bereits den Besitz an der Gartenfläche aufgegeben. Dennoch meinten sie, dass der Käufer der Eigentumswohnung in den Mietvertrag über die Gartenfläche eingetreten sei und sie somit einen Anspruch auf Einräumung des Besitzes an dieser haben. Da der Käufer dies anders sah, kam der Fall vor Gericht. Nachdem sich bereits das Amtsgericht und Landgericht Köln mit dem Fall beschäftigen mussten, sollte nunmehr der Bundesgerichtshof entscheiden.

Kein Anspruch auf Einräumung des Besitzes an Gartenfläche

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs habe den Mietern gegen den Käufer der Eigentumswohnung kein Anspruch auf Einräumung des Besitzes an der Gartenfläche gemäß § 535 Abs. 1 BGB zugestanden. Denn der Käufer sei nicht gemäß §§ 566, 567 BGB in den Mietvertrag über die Gartenfläche eingetreten.

Keine Anwendung von § 566 BGB wegen fehlenden Besitzes an Gartenfläche

Nach § 566 Abs. 1 BGB trete der Erwerber anstelle des Vermieters nur dann in ein Mietverhältnis ein, so der Bundesgerichtshof, wenn der vermietete Wohnraum nach Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten verkauft werde, also das Eigentum an der Wohnung an den Erwerber übergehe. Der Erwerber trete dagegen nicht schon dann in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, wenn die Wohnung zwar vermietet, aber zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs entweder nicht an den Mieter überlassen war oder der Mieter einen ihm überlassenen Mietbesitz nicht mehr ausgeübt hat. Letzteres sei hier der Fall gewesen.