BGH: Für formell ordnungsgemäße Betriebs­kosten­abrechnung genügt Angabe eines umlagefähigen Gesamtbetrags

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Mieter einer Wohnung erhielten im November 2012 die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011. Diese wies eine Nachzahlung in Höhe von fast 900 Euro auf. Die Mieter weigerten sich der Nachzahlung nachzukommen und verwiesen zur Begründung darauf, dass aus der Nebenkostenabrechnung nicht hervorgehe, wie die Vermieterin auf den abgerechneten Betrag für die Positionen Wasser, Abwasser und Müllabfuhr gekommen war. Die Wohnanlage bestand aus mehreren Gebäuden. Für die gesamte Anlage stand ein zentraler Müllplatz sowie zwei Heizstationen mit Warmwasseraufbereitung zur Verfügung, die die anderen Gebäude mitversorgten. Die Vermieterin hatte lediglich den für das jeweilige Gebäude errechneten Gesamtbetrag angegeben. Da die Mieter eine Nachzahlung verweigerten, erhob die Vermieterin Klage. Sowohl das Amtsgericht Bochum als auch das Landgericht Bochum wiesen die Klage zurück. Dagegen richtete sich die Revision der Vermieterin.

Für formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung genügt Angabe eines umlagefähigen Gesamtbetrags

Der Bundesgerichtshof entschied zu Gunsten der Vermieterin und hob daher die Entscheidung der Vorinstanz auf. Entgegen früherer Entscheidungen bedürfe es für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung nicht mehr, dass sie zusätzliche Angaben zu den Nebenkosten der gesamten Wohnanlage oder zu den Gesamtkosten einschließlich nicht umlagefähiger Kostenanteile und eine Erläuterung insoweit angewendeter Rechenschritte beinhalte. Vielmehr genüge es, wenn der Vermieter in der Abrechnung bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt.

Zutreffende Berechnung bzw. Ermittlung des Gesamtbetrags Frage der materiellen Richtigkeit

Ob der Vermieter den Gesamtbetrag zutreffend berechnet bzw. ermittelt oder dabei Kostenanteile mit angesetzt habe, die nicht umlagefähig seien, sei nach Auffassung des Bundesgerichtshofs ausschließlich eine Frage der materiellen Richtigkeit. Deren Überprüfung könne ein Mieter ohnehin nicht allein anhand der Abrechnung vornehmen, sondern nur mittels einer Einsicht in die Belege.

Mieter hat Interesse an übersichtlicher Gestaltung der Nebenkostenabrechnung

Der Bundesgerichtshof verwies darauf, dass ein Mieter typischerweise ein Interesse daran habe, dass die entstandenen Kosten in übersichtlicher Weise zusammengestellt seien und er darüber informiert werde, auf welche Weise der auf ihn entfallene Kostenanteil ermittelt worden sei und welche Beträge im Abrechnungsjahr auf ihn entfallen. Dies sei ausreichend dafür, überprüfen zu können, ob die in Rechnung gestellten Kosten umlagefähig sind, ob der richtige Umlageschlüssel verwendet wurde und die für die Abrechnungseinheit angesetzten gesamtkosten der Höhe nach plausibel sind.