Dach über angebaute Sonder­eigentums­einheit gehört zum Gemein­schafts­eigentum

In dem zugrunde liegenden Fall klagte der Miteigentümer einer Wohneigentümergemeinschaft im Jahr 2021 vor dem Amtsgericht Pforzheim gegen mehrere auf einer Versammlung getroffenen Beschlüsse. Einer der Beschlüsse betraf die Sanierung des Dachs eines Anbaus. Der Anbau beherbergte eine Gaststättenküche und gehörte zum Sondereigentum des Klägers. Die Sanierung wurde mehrheitlich abgelehnt. Es wurde davon ausgegangen, dass das Dach zum Sondereigentum des Klägers gehöre. Das Amtsgericht ging davon aus, dass das Dach zum Gemeinschaftseigentum gehöre. Dagegen richtete sich die Berufung der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft.

Unwirksamkeit des Beschlusses über die Nichtvornahme der Dachsanierung

Das Landgericht Karlsruhe entschied zu Gunsten des Klägers. Der Beschluss über die Nichtvornahme der Dachsanierung sei unwirksam. Die Sanierung sei dringend erforderlich und stelle somit eine notwendige Instandsetzungsmaßnahme dar. Es entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 18 Abs. 2 WEG, wenn notwendige Instandsetzungen eines Teils des Gemeinschaftseigentums unterlassen werden.

Dach gehört zum Gemeinschaftseigentum

Bei dem Dach handele es sich nicht um Sondereigentum, so das Landgericht. Die konstruktiven Bestandteile eines Gebäudes, wie etwa das Dach, seien nicht sondereigentumsfähig. Dies gelte selbst dann, wenn alle Räume des Gebäudes dem Sondereigentum eines Eigentümers unterliegen. Auch sei unerheblich, ob er Anbau bei Errichtung des Objekts vorhanden war oder erst später gebaut wurde. Das Dach könne aber dann sondereigentumsfähig sein, wenn auch die mit dem Gegenstand des Sondereigentums verbundene Grundstücksfläche im Sondereigentum steht.

Entgegenstehende Teilungserklärung unerheblich

Für unerheblich hielt das Landgericht zudem, dass die Teilungserklärung das Dach als Sondereigentum ausweist. Denn eine Regelung, die Gebäudeteile oder Grundstücksflächen zum Inhalt des Sondereigentums erklärt, obgleich diese nicht sondereigentumsfähig sind, sei nichtig.