Zur Frage, wann eine Maklertätigkeit noch ursächlich für den späteren Grundstückskauf ist und deshalb Maklerprovision anfällt

Wer bei der Suche nach der „Traumimmobilie“ den Makler einschaltet und mit diesem ein Anwesen besichtigt, muss sich immer dann auf eine Rechnung „seines“ Wahlfachmannes gefasst machen, wenn er das Grundstück später kauft. Selbst wenn er nach Abbruch der Vertragsverhandlungen mit dem Vermittler nichts mehr zu tun hatte, nur durch Zufall über eine Zeitungsanzeige erneut an eben dieses Objekt kommt und sich dann mit dem Grundstücksverkäufer handelseinig wird.

Und die Chancen des Maklers stehen nicht schlecht, vor Gericht seinen Anspruch durchzusetzen. Das erfuhr jetzt in einem derartigen Fall ein Grundstückskäufer, der die Provision von ca. 5.400.- DM nicht bezahlen wollte. Vom Amtsgericht wurde er zur Zahlung verurteilt, vor dem Landgericht Coburg einigte er sich dann mit dem Makler auf die Hälfte.

Sachverhalt

Um seinen Wunsch nach den eigenen vier Wänden endlich zu befriedigen, wandte sich der – spätere – Beklagte an einen Immobilienmakler. Der zeigte ihm auch ein Hausanwesen. Doch der von der Eigentümerin geforderte Kaufpreis von mindestens 180.000.- DM war dem Häuslesucher zu hoch. Die Verhandlungen scheiterten. Fünf Monate später schrieb der Beklagte auf eine Chiffreanzeige, aus der nicht zu erkennen war, dass es sich um das bereits besichtigte Grundstück handelte. Die Verkäuferin antwortete und das Anwesen wechselte für 155.000.- DM den Eigentümer. Das wiederum bekam der Makler mit und verlangte nun 3,45 % des Kaufpreises. Der Beklagte lehnte die Bezahlung ab. Für den Kauf sei die Tätigkeit des Vermittlers nicht ursächlich gewesen, meinte er.

Gerichtsverfahren

Das angerufene Amtsgericht Kronach hatte jedoch an der Forderung des Maklers nichts „herumzumäkeln“. Die Ursächlichkeit der Tätigkeit des Klägers werde vermutet, wenn das durch seine Vermittlung besichtigte Anwesen gekauft werde. Diese Vermutung habe der Beklagte nicht entkräften können. Ein Urteilsspruch, der dem Verurteilten gar nicht gefiel. Er ging in Berufung zum Landgericht Coburg. Doch auch die Landrichter teilten seine Meinung nicht uneingeschränkt. Sie wiesen darauf hin, dass für beide Seiten ein erhebliches Risiko bestehe. Man könne die Rechtsfrage nämlich ohne weiteres so sehen wie das Amtsgericht – allerdings ohne weiteres auch anders.

Kläger und Beklagter verstanden den Hinweis: sie einigten sich auf die Hälfte.

Hinweis zu den Instanzen: Amtsgericht Kronach, Az: 2 C 604/99; Landgericht Coburg, Az: 32 S 45/00

Zur Rechtslage:

Der Immobilienmakler verdient seine Provision in der Regel bereits dadurch, dass er dem Kunden ein Objekt in einer Art und Weise mitteilt, dass der in konkrete Verhandlungen über den Kaufvertrag eintreten kann (sog. Nachweismakler). Voraussetzung: es muss zum Kaufvertrag mit dem Verkäufer der Immobilie kommen. Und zwar infolge der Tätigkeit des Maklers. Diese „Kausalität“ wird immer dann vermutet, wenn Mitteilung und Kauf zeitlich nahe aufeinander folgen (vereinzelt haben hierfür Gerichte bis zu vier Jahre ausreichen lassen). Der Kunde muss dann beweisen, dass die Tätigkeit des Maklers nicht ursächlich war – z. B., weil er das Anwesen und die Möglichkeit zum Kauf des selben schon vorher kannte. Die Gerichte stellen allerdings relativ hohe Anforderungen an den vom Maklerkunden zu führenden Beweis. Grund: ansonsten wäre eine Umgehung der Maklerprovision zu leicht möglich.

Die maßgebliche Vorschrift lautet:

§ 652 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB):

(1) Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss oder für die Vermittlung eines Vertrages einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Mäklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt.

(2) Aufwendungen sind dem Mäkler nur zu ersetzen, wenn es vereinbart ist. Dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt.