Pflichtverletzung des Gewerbemieters aufgrund ungenehmigter Untervermietung begründet bei Anspruch auf Untermieterlaubnis kein Recht zur fristlosen Kündigung

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Eine Mieterin von Gewerberäumen vermietete die Räume im Zeitraum vom April bis August 2014 an eine andere Person unter, die wiederum eine Teilfläche an eine Firma untervermietete. Zwar enthielt der Mietvertrag eine Regelung, wonach eine Untervermietung grundsätzlich erlaubt war. Jedoch musste dazu der Vermieter zustimmen. Zudem durfte er die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern. Da die Mieterin die Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters vornahm, mahnte der Vermieter die Mieterin zunächst erfolglos ab und sprach schließlich eine fristlose Kündigung aus. Dagegen wehrte sich die Mieterin mit ihrer Klage.

Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung

Das Oberlandesgericht Dresden entschied zu Gunsten der Mieterin. Die fristlose Kündigung des Vermieters wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung des Mietobjekts gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB sei unwirksam. Zwar liege in der Untervermietung ohne erforderliche Erlaubnis des Vermieters auch dann eine Pflichtverletzung, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis habe. In einem solchen Fall reiche die Pflichtverletzung aber grundsätzlich nicht aus, um eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen. Im vorliegenden Fall habe die Mieterin gemäß der Regelung im Mietvertrag ein Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung gehabt. Die Verweigerung der Zustimmung aus wichtigem Grund sei nicht in Betracht gekommen.

Kein Vorliegen einer unbefugten Unter-Untervermietung

Nach Auffassung des Oberlandesgerichts habe darüber hinaus keine unbefugte Unter-Untervermietung vorgelegen. Denn die Regelung im Mietvertrag sei so auszulegen, dass auch eine Unter-Untervermietung erfolgten dürfe, welche der Vermieter nur dann verweigern dürfe, wenn ein wichtiger Grund dafür bestehe. Dies liege deshalb nahe, weil eine Unter-Untervermietung bezogen auf die Interessen des Vermieters keine grundlegend von der Begründung eines Untermietverhältnisses verschiedene Vertragskonstruktion sei.