Fristlose Kündigung eines Gewerbemietvertrags im Winter wegen Gesundheitsgefahr aufgrund drohender Überhitzung im Sommer ohne vorherigen Versuch der Abhilfe unzulässig

In dem zugrunde liegenden Fall kündigte die Mieterin von Büroräumen im November 1998 ihr Mietverhältnis fristlos. Zur Begründung gab sie an, dass es aufgrund einer Überhitzung in den Sommermonaten zu einer Gesundheitsgefahr ihrer Mitarbeiter komme. Die Vermieterin erkannte die Kündigung jedoch nicht an, so dass der Fall vor Gericht kam.

Recht zur fristlosen Kündigung bestand nicht

Das Oberlandesgericht Naumburg entschied gegen die Mieterin. Ihr habe nach Ansicht des Gerichts kein Recht zur fristlosen Kündigung gemäß § 544 BGB (neu: § 569 Abs. 1 BGB) wegen einer angeblichen Gesundheitsgefahr durch Überhitzung zugestanden.

Vorheriger Abhilfeversuch war notwendig

Nach Auffassung des Oberlandesgerichts habe die Mieterin vor Ausspruch der Kündigung ihrer Vermieterin die Gelegenheit geben müssen die Überhitzung zu verhindern. Dies habe vor allem deshalb gegolten, weil die Kündigung im November erfolgte und somit zu einer Zeit, in der eine Gesundheitsgefährdung durch Sonneneinstrahlung nicht zu befürchten war. Zwar sehe die Vorschrift des § 544 BGB nicht vor, dem Vermieter Gelegenheit zur Abhilfe zu gewähren. Dies werde aber dennoch vorausgesetzt, wenn die Gesundheitsgefahr leicht abwendbar ist.

Anwendbarkeit der Gesundheitsgefährdung begründete Unzulässigkeit der Kündigung

Es sei zwar nicht anzunehmen gewesen, so das Oberlandesgericht weiter, dass die Überhitzung der Büroräume leicht zu beheben war. Denn der Einbau einer Lüftungs- oder Klimaanlage sei mit einigem Aufwand verbunden. Angesichts der frühen Kündigung habe jedoch noch ausreichend Zeit bestanden den Mangel bis zum Eintritt der möglichen Gesundheitsgefährdung in den Sommermonaten zu beheben.