Mängel an Immobilie müssen vor Verkauf offenbart werden

Das OLG hat jüngst in zwei ähnlich gelagerten Fällen zur Offenbarungspflicht von Mängeln beim Immobilienerwerb Stellung genommen. In dem einen Fall ging es um unangenehme, in unterschiedlichen zeitlichen Intervallen auftretende Geruchsbelästigungen, die von einem technisch unzureichend angelegten (zu wenig Gefälle, zu geringer Durchmesser) Abwasserkanal im Keller eines Mehrfamilienwohnhauses ausgingen. Im zweiten Fall handelte es sich um Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbefall der Westseite eines Einfamilienhauses. Beide Mängel waren bei einmaliger und oberflächlicher Besichtigung für den Laien nicht ohne weiteres erkennbar.

In beiden Fällen hat das Oberlandesgericht Bamberg nach Feststellung positiver Kenntnis des Verkäufers vom Mangel eine Offenbarungspflicht gegenüber dem erkennbar ahnungslosen Käufer bejaht. Die Verletzung dieser Offenbarungspflicht führte im einen Fall zur Unwirksamkeit des vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschlusses, im anderen Fall zur berechtigten Anfechtung des Kaufvertrages, jedesmal also zum Klageerfolg des Käufers wegen arglistigen Verschweigens eines erheblichen Mangels durch den Verkäufer.

Urteile:

OLG Bamberg, Urt. v. 15.07.2002, Az. 4 U 196/01

OLG Bamberg, Urt. v. 26.06.2002, Az. 3 U 165/01