Ersatzansprüche des Vermieters nach Mietvertragsende: Übergabe der Wohnungsschlüssel an Hauswart kann für Beginn der sechsmonatigen Verjährungsfrist aus § 548 BGB nicht genügen

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Nach Ende der Mietvertragszeit gaben die Mieter einer Wohnung ihre Schlüssel am 20. Dezember 2009 an die Hauswartin ab. Am 30. Juni 2010 machten die Vermieter der Wohnung Schadenersatzansprüche gegenüber ihren ehemaligen Mietern gerichtlich geltend. Die Mieter waren jedoch der Meinung, dass solche Ansprüche verjährt seien. Die sechsmonatige Frist zur Geltendmachung von Ersatzansprüchen habe mit der Übergabe der Wohnungsschlüssel an die Hauswartin angefangen zu laufen. Die Vermieter hätten daher spätestens am 20. Juni die Ansprüche gerichtlich geltend machen müssen. Die Vermieter wiederum führten an, dass die Hauswartin zur Entgegennahme von Schlüsseln nicht berechtigt gewesen sei. Die Frist habe daher noch nicht begonnen.

Amtsgericht gab Klage statt, Landgericht wies sie ab

Während das Amtsgericht Berlin-Pankow/Weißensee der Klage stattgab, wies das Landgericht Berlin die Klage ab. Es schloss sich der Argumentation der Mieter an und bejahte die Verjährung der Schadenersatzansprüche gemäß § 548 Abs. 1 BGB. Gegen diese Entscheidung legten die Vermieter Revision ein.

BGH verneinte Verjährung der Schadenersatzansprüche

Der Bundesgerichtshof entschied zu Gunsten der Vermieter und hob das Urteil des Landgerichts Berlin auf. Zwar sei es richtig, dass gemäß § 548 Abs. 1 BGB die sechsmonatige Verjährungsfrist in dem Zeitpunkt beginnt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält (BGH, Urt. v. 12.10.2011 - VIII ZR 8/11 - und BGH, Urt. v. 15.03.2006 - VIII ZR 123/05 -). Diese kurze Verjährungsfrist diene der möglichst schnellen Klarstellung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache. Dafür müsse es dem Vermieter aber möglich sein sich ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen. Dies könne nur dann erreicht werden, wenn der Mieter den Besitz vollständig und eindeutig aufgibt und der Vermieter Kenntnis davon hat. Letzteres sei hier aber nicht der Fall gewesen.

Keine Kenntnis des Vermieters von Wohnungsrückgabe

Durch die Übergabe der Wohnungsschlüssel an die Hauswartin sei den Vermietern nach Einschätzung des Bundesgerichtshofs noch nicht die Möglichkeit gegeben worden, sich vom Zustand der Mietsache in Kenntnis zu setzen. Denn diese haben von der Wohnungsrückgabe nichts gewusst. Sie haben sich auch nicht die Kenntnis der Hauswartin von der Wohnungsrückgabe zurechnen lassen müssen. Denn diese sei von den Vermietern mit der Rücknahme der Wohnung nicht beauftragt worden. Daher sei sie auch nicht zum Empfang der Schlüssel berechtigt gewesen.