Duldung der zeitlich begrenzten Unbewohnbarkeit der Wohnung wegen Modernisierungs­arbeiten

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Dezember 2019 teilte eine Vermieterin in Berlin den Mietern einer Wohnung mit, dass am Haus eine Reihe von Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten durchgeführt werden müssen. Dazu gehörte unter anderem die Umstellung der Warmwasserversorgung und Beheizung von einer Gasetagen- bzw. Ofenheizung auf Vattenfall-Fernwärmeversorgung. Zudem sollte die vertikale Steigeleitung für Ab-, Kalt- und Warmwasserversorgung erneuert werden. Die Maßnahmen waren so umfangreich, dass für etwa vier Monaten die Wohnung unbewohnbar sein würde. Die Vermieterin bot aber Ersatzwohnraum an und die Übernahme der Kosten für den Zwischenumzug. Die Mieter meinten die Baumaßnahmen nicht dulden zu müssen. Sie seien nicht verpflichtet die Unbewohnbarkeit ihrer Wohnung hinzunehmen. Die Vermieterin erhob daraufhin Duldungsklage. Das Amtsgericht Berlin-Pankow gab der Klage statt. Dagegen richtete sich die Berufung der Mieter.

Anspruch auf Duldung der Modernisierungsarbeiten

Das Landgericht Berlin bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts. Der Vermieterin stehe ein Duldungsanspruch aus §§ 555 a Abs. 1, 555d Abs. 1 BGB zu. Der Anspruch entfalle nicht deshalb, weil die Arbeiten zu einer Unbewohnbarkeit der Wohnung führen. Zwar müssen Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen so schonend ausgeführt werden, dass das Besitzrecht des Mieters nicht mehr als unvermeidbar beeinträchtigt wird.

Unbewohnbarkeit führt nicht zum Wegfall der Duldungspflicht

Das führe nach Auffassung des Landgerichts aber nicht dazu, dass eine Duldungspflicht des Mieters generell ausnahmslos entfalle, wenn die Maßnahmen für einen zeitlich begrenzten, klar definierten Zeitraum aus beachtlichen Gründen den Verbleib in der Wohnung ausschließen bzw. ein Verbleib in der Wohnung mit erheblichen, dem Mieter nicht zumutbaren Beeinträchtigungen der Wohnnutzung verbunden sind und der Vermieter dem Mieter für den Zeitraum eine Ersatzwohnung anbietet. Dies gelte vor allem bei einer energetischen Modernisierung.