Mietkaution: Erwerber tritt nicht in ein bereits beendetes Mietverhältnis ein

Im vorliegenden Fall hatte ein Mieter (Kläger) seine Wohnung zum 30. Juni 2004 gekündigt und war auch ausgezogen. Das Haus stand bereits seit Mitte 2004 unter Zwangsverwaltung und wurde im Rahmen einer Zwangsversteigerung am 26. November 2004 versteigert. Der Mieter hatte zu Beginn seines Mietvertrags im Jahre 1999 1.730,- DM Kaution gezahlt. Diese verlangte er jetzt von dem neuen Eigentümer des Hauses zurück.

BGH weist Klage ab

Die Vorinstanzen (Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg und das Landgericht Berlin) verurteilten den neuen Eigentümer zur Rückzahlung der Kaution. Der Bundesgerichtshof hob die Verurteilung zur Rückzahlung wieder auf und wies die Klage ab.

Kaution geht auch bei Zwangsversteigerung auf neuen Eigentümer über

Zwar fänden bei einen Eigentumserwerb im Wege der Zwangsversteigerung auch §§ 556, 566a BGB Anwendung (vgl. § 57 ZVG), wonach der neue Eigentümer in die Rechte und Pflichten des (alten) Vermieters eintritt. Allerdings setzten §§ 556, 556a BGB nach ihrem Wortlaut und Zweck voraus, dass im Zeitpunkt des Eigentumswechsels ein wirksames Mietverhältnis bestehe.

Mieter, der vor Eigentumswechsel auszieht, muss sich an alten Vermieter halten

Ein Mieter der vor dem Eigentumswechsel ausziehe, bedürfe nicht mehr des Schutzes durch die §§ 566, 566a BGB, da seine Rechtsposition durch den Eigentümerwechsel nicht mehr berührt werde. Soweit ihm noch Ansprüche aus der Abwicklung des Mietverhältnisses zustünden, könne er diese nur gegen seien bisherigen Vermieter geltend machen. Seine Rechtsposition werde durch eine zwischenzeitliche Veräußerung seiner ehemaligen Wohnung nicht verschlechtert.

Ausstehende Betriebskostenabrechnung

Soweit die Mietkaution noch abzurechnende Nebenkosten sichern solle, stelle dies einen weiteren Grund dar, dass sie beim ehemaligen Vermieter verbleiben müsse. Der alte Vermieter sei nämlich weiterhin verpflichtet und berechtigt über die Nebenkosten abzurechnen, denn auch nach einem Eigentümerwechsel stünden Nachzahlungsansprüche über eine zuvor abgelaufene Abrechnungsperiode weiter nur dem ehemaligen Vermieter zu. Die Fälligkeit des Anspruchs auf Abrechnung der Mietkaution und Auskehrung eines nicht verbrauchten Betrages hänge von den Umständen des Einzelfalls ab und lasse sich nicht nach einer feststehenden Frist berechnen (vgl. BGH, Urteil vom 18.01.2006 - VIII ZR 71/05 - = NJW 2006, 1422, unter II 1 a).