Bröckelnder Außenputz kann einen Mietmangel darstellen

Im zugrunde liegenden Fall bewohnte ein Ehepaar seit vielen Jahren eine Wohnung im zweiten Stock eines Miethauses. Beim ihrem Einzug in das Gebäude befand sich der Außenputz (Rauputz) in einem ordentlichen, einwandfreien und gepflegten Zustand. Im Laufe der Zeit fielen aber großflächig Teile des Rauputzes von der Fassade ab, die die Vermieterin trotz mehrfacher Aufforderung nicht ersetzte. Die Vermieterin meinte, dass sie zur Schadensbeseitigung nicht verpflichtet sei, weil die Gebrauchsfähigkeit der Wohnung durch den bröckelnden Putz nicht beeinträchtigt werde. Insbesondere habe er keinen negativen Einfluss auf die Wärmedämmung des Hauses. Daher klagte das Ehepaar vor dem zuständigen Amtsgericht in Köpenick.

Richter: Vermieterin muss Außenputz wieder herstellen

Das Gericht gab den Mietern Recht. Die Vermieterin müsse den Außenputz wieder in einen einwandfreien, optisch ansprechenden Zustand versetzen. Hierauf hätten die Mieter Anspruch.

Bröckelnder Putz ist ein Mietmangel

Die erheblichen Schäden am Putz des Gebäudes, in dem die Wohnung der Kläger liegt, stelle einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB dar. In der Beurteilung der Gebrauchstauglichkeit einer Mietwohnung spiele auch die Frage ihrer Wertschätzung eine nicht unerhebliche Rolle, führte das Gericht aus. Diese Wertschätzung werde wiederum maßgeblich bestimmt von dem unmittelbaren Umfeld der Wohnung. Befinde sich das Miethaus in einem Stadtquartier, das allgemein hoch angesehen sei, wirke sich das auf die Wertschätzung der Mieter für ihre Wohnung in diesem Gebäude - und damit regelmäßig auch auf die Miethöhe aus. Nichts anderes gelte, wenn sich das Mietshaus in seiner äußerlichen Erscheinung in einem ordentlichen, gepflegtem Zustand befindet. Das liege auf der Hand, meinte das Gericht.

Vermieterin muss Mietsache in einem vertragsmäßigen Zustand erhalten

Die dem Vermieter nach § 536 BGB obliegende Pflicht, die Mietsache in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, erstrecke sich auch auf Flure, Treppen und andere gemeinschaftliche Hausteile wie Hauseingang oder Fassaden, die dem Mieter mit seiner Mietwohnung zum Ausüben seines Mietrechts zur Verfügung stehen, und die von ihm, will er seine Wohnung nutzen, begangen werden müssen - und die so auch ohne besondere Erwähnung im Mietvertrag als mitvermietet zu gelten haben.

Richter: Eventuelle Auswirkungen auf Wärmedämmung sind hier irrelevant

Darauf, ob der fehlende Putz an der Hausfassade im Bereich der Wohnung daneben auch - vertragswidrig - zu einer mangelnden Isolierung gegen Kälte und zu Feuchteschäden in der Wohnung selbst führe, komme es nicht an, führte das Gericht aus.