Preisgebundener Wohnraum: Anspruch des Vermieters auf Vertragsanpassung bei Unwirksamkeit von Mieterhöhungen im langjährigen Mietverhältnis

Die Klägerin des zugrunde liegenden Falls ist seit 1981 Mieterin einer Wohnung in Berlin. Das Ende des 19. Jahrhunderts errichtete Gebäude wurde Ende der 1970er Jahre von der Rechtsvorgängerin der beklagten Wohnungsbaugesellschaft mit öffentlichen Mitteln saniert.

Im Mietvertrag heißt es in § 1:

"Art der Wohnung: Neubau. Die Wohnung ist öffentlich gefördert / mit Mitteln des § 46 StBauFG errichtet (...)."

Mieterin hält einseitig vorgenommene Mieterhöhung für unwirksam

Die Grundmiete - ursprünglich 379,64 DM (194,11 €) - wurde von der Vermieterin mehrfach nach § 10 in Verbindung mit § 8 a Wohnungsbindungsgesetz* erhöht, zuletzt ab Juli 2007 auf 481,59 €. Die Klägerin zahlte die erhöhte Miete jeweils in vollem Umfang. Mit der Klage verlangt sie Rückzahlung der von ihr in den Jahren 2004 bis 2007 gezahlten Mieten, soweit die Zahlungen über einen Betrag von monatlich 194,11 € hinausgegangen sind – insgesamt rund 12.600,- €. Darüber hinaus begehrt die Klägerin die Feststellung, dass die Grundmiete ab 1. Januar 2008 194,11 € nicht übersteigt. Sie meint, die Miete habe von der Beklagten nicht einseitig erhöht werden dürfen, weil die in den siebziger Jahre durchgeführte Sanierung nicht die Voraussetzungen des § 17 Abs. 1 Satz 2 des II. Wohnungsbau- und Familienheimgesetzes** erfülle und es sich deshalb nicht um preisgebundenen Wohnraum handele. Die nach den Vorschriften des preisgebundenen Wohnraums vorgenommenen einseitigen Mieterhöhungen der Vermieterin seien daher unwirksam, so dass weiterhin die ursprünglich vereinbarte Nettokaltmiete in Höhe von monatlich 194,11 € gelte.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen.

Unverändertes Festhalten an Mietvertrag für Vermieter nicht zumutbar

Der Bundesgerichtshof hat die Auffassung des Berufungsgerichts gebilligt, dass die Preisgebundenheit der von der Klägerin gemieteten Wohnung Geschäftsgrundlage des Mietvertrags geworden und der Beklagten bei Fehlen dieser Geschäftsgrundlage ein unverändertes Festhalten am Vertrag nicht zuzumuten ist. Denn die vor mehr als 25 Jahren vereinbarte Ausgangsmiete beträgt nur 40 % der von der Beklagten zuletzt verlangten Kostenmiete und nur etwa 44 % der ortsüblichen Vergleichsmiete des Jahres 2007. Die Beklagte kann Mieterhöhungen nach der für nicht preisgebundenen Wohnraum geltenden Vorschrift des § 558 BGB*** für die Vergangenheit nicht mehr nachholen und den Stand der ortsüblichen Vergleichsmiete auch für die Zukunft mit Rücksicht auf die in § 558 BGB enthaltenen zeitlichen und prozentualen Beschränkungen auf absehbare Zeit nicht erreichen. Ohne eine Vertragsanpassung bestünde daher ein erhebliches Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung.

Ortsübliche Vergleichsmiete ist Obergrenze für Vertragsanpassung

Obergrenze für eine Vertragsanpassung ist nach der heutigen Entscheidung des Bundesgerichtshofs aber die ortsübliche Vergleichsmiete; da diese nach den Feststellungen des Berufungsgerichts im Jahr 2007 rund 45,- € niedriger war als die von der Beklagten zuletzt verlangte Kostenmiete, konnte das Urteil des Berufungsgericht keinen Bestand haben.

Rückweisung der Sache an das Berufungsgericht

Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden, weil noch zu klären ist, ob - was das Berufungsgericht offen gelassen hat - die Ende der 1970er Jahre vorgenommene Sanierung die Voraussetzungen des § 17 Abs. 1 Satz 2 des II. Wohnungsbau- und Familienheimgesetzes erfüllt, und wie sich die ortsübliche Vergleichsmiete in den Jahren 2004 bis 2006 und 2008 entwickelt hat.

Zwei Parallelsachen wurden vom Senat heute gleichfalls an das Berufungsgericht zurückverwiesen (VIII ZR 235/09 und VIII ZR 60/09).