Wohnraummiete: Zu den Voraussetzungen einer Mietminderung bei Problemen mit dem Schallschutz

Die Beklagten des zugrunde liegenden Streitfalls sind Mieter einer Wohnung der Kläger in einem in den Jahren 2001/2002 errichteten Mehrfamilienhaus in Bonn. Die Vermieter machen Mietrückstände für die Monate 04/2006 bis einschließlich 12/2007 von insgesamt 1.701,- € geltend. Um diesen Betrag (zehn Prozent der Bruttomiete) hatten die Beklagten die Miete unter anderem wegen Mängeln der Trittschaldämmung ihrer Wohnung zur darüberliegenden Wohnung gemindert.

LG geht von mangelhafter Mietwohnung aufgrund unzureichender Trittschalldämmung aus

Das AG hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Mieter hat das LG die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat angenommen, die Miete sei gem. § 536 Abs. 1 BGB um 10 % der Bruttomiete gemindert, weil die Wohnung wegen nicht ausreichender Trittschalldämmung mangelhaft sei. Der Sachverständige hat eine Trittschalmessung durchführen lassen und festgestellt, dass die Anforderungen der DIN 4109 (1989) erfüllt seien. Hierbei handele es sich jedoch um den reinen Normschallschutz, der allgemein nicht der Qualität mittlerer Art und Güte entspreche.

Mieter können bei Schallschutz nicht mehr als Einhaltung der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Vorschriften erwarten

Die Revision der Vermieter hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat einen Mangel der Wohnung wegen nicht ausreichender Trittschalldämmung verneint. Mehr als die Einhaltung der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN 4109 zum Schallschutz konnten die Beklagten als Mieter nicht erwarten.

Bei fehlenden vertraglichen Vereinbarungen ist Wohnstandard von vergleichbaren Wohnungen zu erfüllen

Fehlen - wie im entschiedenen Fall - vertragliche Vereinbarungen zur Beschaffenheit einer Wohnung, kann der Mieter erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Gibt es zu bestimmten Anforderungen an den Wohnstandard technische Normen, so ist (jedenfalls) deren Einhaltung vom Vermieter geschuldet. Dabei ist grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.

Herangezogene Entscheidung lässt sich nicht auf das Wohnraummietrecht übertragen

Die vom Landgericht herangezogene Entscheidung des Bundegerichtshofs, nach der für eine im Jahr 1997 fertig gestellte Doppelhaushälfte der hierfür geltende Teil der Normen der DIN 4109 nach dem Stand von 1989 nicht den anerkannten Regeln der Technik entspreche, lässt sich nicht auf das Wohnraummietrecht übertragen. Im Mietverhältnis sind in erster Linie die konkreten vertraglichen Vereinbarungen der Parteien über die Sollbeschaffenheit der Wohnung maßgeblich, die vom Vermieter bei Übergabe einzuhalten und über die ganzen Mietzeit aufrechtzuerhalten ist, und nicht die Einhaltung bestimmter technischer Normen bei Übergabe wie bei einem Bauwerkt. Darüber hinaus hat der Vermieter - anders als der Bauunternehmer während der gesamten Zeit des Mietverhältnisses für Sachmängel Gewähr zu leisten, ohne dass er in der Regel auf die tatsächliche bauliche Beschaffenheit Einfluss hat.