Nutzungsänderung einer Wohnung zu einer Ferienwohnung ist bau­genehmigungs­pflichtig

In dem zugrunde liegenden Fall erhielt eine Wohnungseigentümerin im August 2015 von der zuständigen Baubehörde einen Bescheid, durch die ihr die Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung untersagt wurde. Die Wohnungseigentümerin war damit nicht einverstanden und wendete sich daher mit Hilfe des einstweiligen Rechtsschutzes gegen die Nutzungsuntersagung. Das Verwaltungsgericht Berlin sah die Nutzungsuntersagung jedoch als rechtmäßig an. Dagegen richtete sich die Beschwerde der Wohnungseigentümerin.

Rechtmäßigkeit der Nutzungsuntersagung

Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz und wies daher die Beschwerde der Wohnungseigentümerin zurück. Die Nutzungsuntersagung sei rechtmäßig, da die Wohnungseigentümerin die Wohnung als Ferienwohnung nutzte, obwohl dies eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung im Sinne des § 60 Abs. 3 der Berliner Bauordnung dargestellt habe.

Ferienwohnungsnutzung gegenüber Wohnnutzung eigenständige Nutzungsart

Zwar diene eine Ferienwohnungsnutzung auch dem Wohnen, so das Oberverwaltungsgericht, jedoch handle es sich gleichwohl nicht um eine Wohnnutzung. Vielmehr liege in der Ferienwohnungsnutzung gegenüber der allgemeinen Wohnnutzung eine eigenständige Nutzungsart. Eine Wohnnutzung sei im bauplanungsrechtlichen Sinn gekennzeichnet durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts. Bei der Ferienwohnungsnutzung fehle es zumindest an der dauerhaften Häuslichkeit. Eine Ferienwohnung werde von ihrem Nutzungskonzept her typischerweise nur zum vorübergehenden Aufenthalt durch einen ständig wechselnden Personenkreis genutzt. Wohnungen werden dagegen von einem über einen längeren Zeitraum gleichbleibenden Bewohnerkreis genutzt.

Genehmigungsfähigkeit der Ferienwohnungsnutzung unerheblich

Soweit die Wohnungseigentümerin anführte, dass die Ferienwohnungsnutzung zulässig und genehmigungsfähig sei, hielt das Oberverwaltungsgericht dies für unerheblich. Zwar könne im Rahmen der Ermessensentscheidung von einer Nutzungsuntersagung abgesehen werden, wenn das Vorhaben offensichtlich genehmigungsfähig sei. Dies sei hier aber nicht der Fall gewesen. Eine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit, die jegliche Prüfung im Baugenehmigungsverfahren von vornherein entbehrlich machen würde, sei weder dargetan noch sonst ersichtlich gewesen.