Gewerbemieter können bei behördlich angeordneter Ladenschließung bzw. Einschränkungen infolge einer Virus-Pandemie Miete mindern

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Infolge der Corona-Pandemie musste ein Möbelgeschäft in der Münchner Innenstadt aufgrund behördlicher Anordnung ab Mitte März 2020 schließen. Ab Ende April 2020 war eine eingeschränkte Ladenöffnung möglich. So musste die Verkaufsfläche und die Kundenanzahl begrenzt werden. Ab Mitte Mai 2020 fiel die Flächenbegrenzung weg. Die Ladeninhaberin vertrat die Meinung, dass sie aufgrund der behördlich angeordneten Ladenschließung bzw. den Einschränkungen ihre Miete mindern dürfe. Dies sah die Vermieterin anders, so dass es zu einem Gerichtsverfahren kam.

Behördlich angeordnete Ladenschließung und Einschränkungen begründen Mietmangel

Das Landgericht München I entschied zu Gunsten der Mieterin. Es sei seit der Frühzeit der Anwendung des bürgerlichen Gesetzbuches anerkannt, dass aufgrund Verbots der Öffnung von Verkaufsstellen für den Einzelhandel ein Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB vorliegen könne. Der vertragliche vereinbarte Mietzweck, nämlich die Nutzung der Räume zum Betrieb eines Möbelgeschäfts, habe nach den öffentlich-rechtlichen Beschränkungen infolge der Corona-Pandemie nicht mehr eingehalten werden können. Diese Beschränkungen fallen nicht in den Risikobereich der Mieterin.

Höhe der Mietminderung je nach Intensität der Einschränkungen

Das Landgericht stufte die Höhe der Mietminderung je nach Intensität der Einschränkungen ab. Für April 2020 hielt es eine Mietminderung von 80 % für angemessen, da die Räume nur für die Mitarbeiter, die Aufrechterhaltung der Verwaltung, Inventararbeiten und für den Versandhandel zur Verfügung standen. Die Mietminderung für Mai 2020 bemaß das Gericht wegen der Begrenzung der Verkaufsfläche und der Kundenanzahl mit 50 %. Nach Wegfall der Flächenbegrenzung reduzierte das Gericht die Minderungshöhe auf 15 %.