Kauf eines mangelhaften Hausgrundstücks: Schadensersatz in Höhe fiktiver Mangel­beseitigungs­kosten möglich

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Oktober 2012 kam es zu einem Kaufvertragsschluss über ein Grundstück, welches mit einem dreigeschossigen Gebäude bebaut war. Im Dachgeschoss des Gebäudes befanden sich zwei Wohnungen. Zudem wollte die Käuferin das Obergeschoss als Arztpraxis nutzen. Laut des Kaufvertrags war die vorhandene Bebauung baurechtlich genehmigt. Erst später stellte sich heraus, dass eine Nutzung des Gebäudes zu Wohn- und Gewerbezwecken nicht genehmigt war. Um den genehmigungsfähigen Zustand herzustellen, musste die Käuferin Kosten in Höhe von etwa 30.000 Euro netto aufwenden. Die Käuferin verlangte diesen Betrag von der Verkäuferin als Vorschuss und erhob schließlich Klage. Das Landgericht Krefeld gab der Klage statt. Dagegen richtete sich die Berufung der Beklagten.

Anspruch auf Schadensersatz in Höhe fiktiver Mangelbeseitigungskosten

Das Oberlandesgericht Düsseldorf bestätigte die Entscheidung des Landgerichts und wies daher die Berufung der Beklagten zurück. Der Klägerin stehe der Anspruch auf Schadensersatz in Höhe der fiktiven Mangelbeseitigungskosten zu. Zwar habe der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 22.02.2018 - VII ZR 46/17 - für das Werkvertragsrecht eine Schadensbemessung nach fiktiven Mangelbeseitigungskosten ausgeschlossen. Dies gelte aus Sicht des Oberlandesgerichts aber nicht für das Kaufrecht. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs beruhe auf den Besonderheiten des Werkvertragsrechts. Dort bedürfe es keines Anspruchs auf Erstattung fiktiver Mangelbeseitigungskosten, da dem Besteller ein Selbstvornahmerecht zustehe und dafür einen Vorschuss verlangen könne. Dies sei im Kaufrecht aber nicht möglich. Ohne die Möglichkeit der Schadensbemessung nach fiktiven Mangelbeseitigungskosten müsse der Käufer unter Umständen erhebliche Kosten vorfinanzieren, was ihm in Anbetracht des vorangegangen, meist finanzierten Grundstückskaufs gar nicht möglich sei.

Fehlende Nutzungsgenehmigung begründet Sachmangel

Das Grundstück sei mangelhaft, so das Oberlandesgericht, weil das Haus nicht die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit gemäß § 434 Abs. 1 BGB aufweise. Sichert ein Verkäufer zu, dass die Bebauung behördlich genehmigt sei, so dürfe ein Käufer dies so verstehen, dass auch die Nutzung des Gebäudes baurechtlich genehmigt ist. Dies war hier nicht der Fall.