BGH: Räumungsvergleich schließt nachträgliche Geltendmachung von Schadens­ersatz­ansprüchen wegen unberechtigter Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht zwingend aus

In dem zugrunde liegenden Fall wurde dem Mieter einer Wohnung wegen Eigenbedarfs gekündigt, da der Vermieter angab, die Wohnung für seinen Hausmeister zu benötigen. Da der Mieter den Eigenbedarf für nicht gegeben hielt, kam es zu einem Rechtsstreit. In diesem schlossen die Parteien im Juni 2011 einen Räumungsvergleich, in dem sich der Mieter verpflichtete, innerhalb von sechs Monaten auszuziehen und die Kosten des Rechtsstreits sowie die Kosten des Vergleichs zu tragen. Nach dem der Mieter aus der Wohnung ausgezogen war, zog nicht der angekündigte neue Hausmeister in die Wohnung, sondern eine Familie. Der Mieter klagte daraufhin gegen seinen ehemaligen Vermieter auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von fast 26.000 EUR. Er verlangte unter anderem die Erstattung der Umzugskosten, der Mehrkosten aufgrund der höheren Miete für seine neue Wohnung und der Prozesskosten des Räumungsvergleichs.

Amtsgericht und Landgericht wiesen Schadensersatzklage ab

Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Koblenz wiesen die Schadensersatzklage ab. Etwaige Ansprüche wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs seien aufgrund des Räumungsvergleichs ausgeschlossen. Durch diesen haben die Parteien einen endgültigen Schlussstrich unter das Mietverhältnis ziehen wollen. Gegen diese Entscheidung legte der Mieter Revision ein.

Bundesgerichtshof hielt Schadensersatzanspruch für denkbar

Der Bundesgerichthof entschied zu Gunsten des Mieters und hob daher die Entscheidung der Vorinstanz auf. Zwar sei das Landgericht noch zutreffend davon ausgegangen, dass der Vermieter im Falle der Vortäuschung von Eigenbedarf dem Mieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet sei. Jedoch habe es unzutreffend angenommen, dass der Räumungsvergleich zum Ausschluss des Schadensersatzanspruches führe.

Kein Ausschluss des Schadensersatzanspruches durch Räumungsvergleich

Ob ein Räumungsvergleich einen späteren Schadensersatzanspruch wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs ausschließe, so der Bundesgerichthof, sei im Wege der Auslegung und unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen. Es sei zu ermitteln, ob die Parteien durch gegenseitiges Nachgeben auch den Streit darüber haben beilegen wollen, ob die Eigenbedarfslage des Vermieters bestand oder nur vorgetäuscht gewesen sei. Ein Schadensersatzspruch bestehe nicht, wenn mit dem Vergleich auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs habe abgegolten werden sollen.

Kein Vorliegen eines ausdrücklichen oder stillschweigenden Verzichts auf Schadensersatzansprüche

Der Mieter habe nach Ansicht des Bundesgerichtshofs durch den Räumungsvergleich weder ausdrücklich noch stillschweigend auf Schadenersatzansprüche verzichtet. Zwar könne ein stillschweigender Verzicht angenommen werden, wenn sich der Vermieter zu einer substantiellen Gegenleistung verpflichtet habe. So könne im Einzelfall in der Zahlung einer namhaften Abstandszahlung oder einem Verzicht auf Schönheitsreparaturen der Wille der Parteien entnommen werden, dass damit auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs abgegolten sein solle. So lag der Fall hier aber nicht. Zwar sei dem Mieter eine sechsmonatige Räumungsfrist zugebilligt worden. Zudem habe er nur bis zu seinem Auszug die Miete zahlen müssen. Darin liege aber kein nennenswertes Entgegenkommen des Vermieters.