BGH: Entgeltliche Überlassung von Gemeinschaftsräumen an Miteigentümer stellt grundsätzlich Wohnraummietvertrag dar

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Jahr 2009 schlossen die Miteigentümer eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks in Berlin mit einer Miteigentümerin und deren Ehemann einen als "Wohnungs-Einheitsmietvertrag" bezeichneten Formularvertrag. Nach diesem Vertrag wurden der Miteigentümerin und dem Ehemann eine Wohnung in dem Haus zur Nutzung überlassen. Für die etwa ca. 214 qm große Sechszimmerwohnung sollten die beiden eine Miete von fast 900 Euro zahlen. Nachdem eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts im April 2016 das Miteigentumsanteil eines verstorbenen Miteigentümers erhielt, forderte die Gesellschaft die Miteigentümerin und ihren Ehemann dazu auf, die Wohnung zu verlassen. Diese erhoben daraufhin gegen die Gesellschaft Klage auf Feststellung, dass ein Mietverhältnis über die Wohnung besteht.

Amtsgericht und Landgericht weisen Klage ab

Sowohl das Amtsgericht Berlin-Schöneberg als auch das Landgericht Berlin wiesen die Klage ab. Nach Ansicht des Landgerichts liege kein Mietvertrag vor. Denn ein solches könne nicht zustande kommen, wenn die Wohnung durch eine Person genutzt werden soll, die zugleich eine Vermieterstellung einnehme. Die getroffene Vereinbarung sei als eine Verwaltungs- und Benutzungsregelung gemäß § 745 Abs. 2 BGB anzusehen. Gegen diese Entscheidung legten die Kläger Revision ein.

Bundesgerichtshof bejaht Bestehen eines Wohnraummietvertrags

Der Bundesgerichtshof entschied zu Gunsten der Kläger und hob daher die Entscheidung der Vorinstanz auf. Mit den Klägern sei ein Wohnraummietvertrag zustande gekommen. In die sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten sei die Beklagte nach Erhalt des Miteigentumsanteils gemäß § 566 Abs. 1 BGB eingetreten. Ein Mietverhältnis über Wohnraum könne auch zwischen den Mitgliedern einer Miteigentümergemeinschaft und einem ihrer Mitglieder begründet werden. Dem stehe nicht entgegen, dass das Mitglied der Miteigentümergemeinschaft an dem Mietvertrag sowohl als Mieter als auch als Vermieter beteiligt ist.

Nutzungsmöglichkeit übersteigt Umfang des Miteigentumsanteils

Für unerheblich hielt der Bundesgerichtshof den Umstand, dass die Nutzungsmöglichkeit den Umfang des Miteigentumsanteils der Klägerin übersteigt. Dies spreche eher für die Annahme eines Mietvertrags. Es sei entscheidend, dass Gegenstand des Vertrags die Überlassung einer Wohnung gegen Entgelt sei. Dies gelte auch, wenn das vereinbarte Entgelt niedrig ist. Denn die Miete brauche nicht dem Mietwert der Sache zu entsprechen und könne daher auch weit unter der Marktmiete liegen.