"Sämtliche Wartungskosten" als Betriebskosten durch AGB-Klausel auf Gewerbemieter umlegbar

In dem zugrunde liegenden Fall hatte sich ein Zahnarzt in einem neu errichteten Einkaufs- und Gewerbezentrum eingemietet. Aufgrund der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2010 und 2011 sollte der Zahnarzt unter anderem Wartungskosten tragen. Eine nähere Auflistung darüber, welche Anlagen zu welchem Preis gewartet, wurden enthielten die Abrechnungen nicht. Die Vermieterin hielt dies auch für nicht notwendig, da nach einer Regelung im Mietvertrag der Mieter "sämtliche Wartungskosten" zu tragen hatte. Da der Zahnarzt dies anders sah, kam der Fall vor Gericht. Das Landgericht Frankfurt a.M. verneinte daraufhin eine Pflicht zur Tragung sämtlicher Wartungskosten. Gegen diese Entscheidung legte die Vermieterin Berufung ein.

Umlagefähigkeit "sämtlicher Wartungskosten"

Das Oberlandesgericht Frankfurt a.M. entschied zu Gunsten der Vermieterin und hob daher die Entscheidung des Landgerichts auf. Sämtliche Wartungskosten seien umlagefähig gewesen. Der Begriff sei dahingehend zu verstehen, dass alle und nicht nur die ausdrücklich genannten oder aus den sonstigen Kostenpositionen ableitbaren Wartungskosten zu tragen seien.

Klausel nicht als "überraschend" zu werten

Nach Ansicht des Oberlandesgerichts sei die Klausel im Mietvertrag nicht als überraschend im Sinne von § 305 c BGB zu werten gewesen. Denn ein gewerblicher Mieter müsse mit seiner Zahlungspflicht auch für übliche Wartungskosten rechnen. Die Angabe der konkret entstehenden Kosten sei im Mietvertrag nicht erforderlich. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses müsse noch nicht feststehen, welche Kosten entstehen werden. Der Mieter sei ausreichend durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt.

Kein Verstoß gegen Transparenzgebot

Die Klausel habe zudem nicht gegen das Transparenzgebot aus § 307 Abs. 1 BGB verstoßen, so das Oberlandesgericht. Es habe ausgereicht, dass im Mietvertrag die zu erstattenden Nebenkosten allgemein als "sämtliche Wartungskosten" bezeichnet wurden. Eine nähere Aufschlüsselung oder eine Begrenzung der Höhe sei nicht notwendig gewesen. Der Begriff "Wartungskosten" sei ausreichend klar definiert. Insofern könne auf § 2 Nr. 4 d) und 5 c) der Betriebskostenverordnung zurückgegriffen werden.