Verkauf eines Grundstücks - Verkäufer haftet für Mietkaution

In dem zu Grunde liegenden Fall leistete ein Mieter im Jahr 2003 eine Mietkaution in Höhe von 1.242 €. Das Grundstück befand sich von Oktober 2005 bis Mai 2008 unter Zwangsverwaltung. Im Juni 2008 verkaufte der Vermieter und Eigentümer des Grundstücks dieses an ein Unternehmen. Daraufhin forderte der Zwangsverwalter den Mieter unter Übersendung einer "Einverständniserklärung zur Kautionsübertragung" dazu auf, der Weiterreichung der Kaution an den neuen Eigentümer und die Entlassung des Zwangsverwalters aus der "bürgenähnlichen" Haftung zuzustimmen. Der Mieter füllte die Einverständniserklärung aus, woraufhin die Kaution weitergeleitet wurde. Nachdem im September 2009 das Mietverhältnis beendet wurde, verlangte der Mieter die Auszahlung der Kaution. Im März 2010 geriet das Grundstück erneut unter Zwangsverwaltung. Im April 2010 teilte die Hausverwaltung dem Mieter mit, dass die Kaution nicht ausgezahlt werden könne, da eine Auszahlung wegen Kontopfändung nicht möglich sei. Der Mieter erhob daher gegen seinen ehemaligen Vermieter Klage auf Zahlung der Mietkaution gemäß § 566 a Satz 2 BGB. Das Amtsgericht Berlin-Pankow/Weißensee wies die Klage ab. Auf Berufung des Mieters gab das Landgericht Berlin die Klage mit der Begründung, dass dem Mieter der Anspruch nach § 566 a Satz 2 BGB zugestanden habe, im Wesentlichen statt. Dagegen richtete sich die Revision des beklagten, ehemaligen Vermieters.

Anspruch auf Rückzahlung der Kaution bestand

Der Bundesgerichtshof bestätigte das Berufungsurteil. Der ehemalige Vermieter habe die Kaution zurückzahlen müssen. Daran habe auch nicht die gegenüber dem Zwangsverwalter abgegebene Einverständniserklärung etwas geändert.

Einverständniserklärung stellte Allgemeine Geschäftsbedingung dar

Der Mieter könne zwar grundsätzlich auf die Haftung des Vermieters gemäß § 566 a Satz 2 BGB durch eine Individualvereinbarung verzichten. Bei der gegenüber dem Zwangsverwalter abgegebenen Einverständniserklärung habe es indes nicht um eine Individualvereinbarung gehandelt, sondern um eine Allgemeine Geschäftsbedingung. Die Erklärung sei nämlich vom Zwangsverwalter im Wesentlichen vorformuliert und zum Gebrauch in einer Vielzahl von Fällen bestimmt gewesen (vgl. § 305 Abs. 1 BGB).

Allgemeine Geschäftsbedingung beseitigte nicht Vermieterhaftung

Die Allgemeine Geschäftsbedingung habe die Vermieterhaftung nicht beseitigen können, so der Bundesgerichtshof weiter. Ihr habe jedenfalls nach der Unklarheitsregel des § 305 c Abs. 2 BGB ein solcher Inhalt nicht beigemessen werden können. Nach dem Wortlaut der Erklärung habe sie sich nur auf die Haftung des Zwangsverwalters bezogen. Zudem sei nicht von der Vermieterhaftung des § 566 a Abs. 2 BGB gesprochen worden, sondern von einer im Gesetz nicht vorgesehenen "bürgenähnlichen" Haftung. Es sei daher zumindest möglich gewesen, in der Erklärung nur eine Haftungsbeschränkung des Zwangsverwalters zu sehen, ohne dass die Vermieterhaftung des § 566 a Abs. 2 BGB ausgeschlossen werden sollte. Aufgrund der mehreren Deutungsmöglichkeiten, sei die für den Mieter günstigste Deutung zugrunde zu legen gewesen (§ 305 c Abs. 2 BGB).

Kautionsrückzahlung durch Erwerber war nicht möglich

Zwar verpflichte § 566 a Satz 2 BGB den Mieter dazu zunächst den Erwerber als den gegenwärtigen Sicherungsnehmer auf die Rückzahlung der Mietkaution in Anspruch zu nehmen. Die sei hier jedoch nach Auffassung des BGH aussichtslos gewesen, da zwischenzeitlich über das Grundstück erneut eine Zwangsverwaltung angeordnet wurde und eine Auszahlung wegen der Kontopfändung nicht möglich war.