Schaden­ersatz­anspruch des Vermieters nach Mietvertragsende: Mietvertragsklausel zur Verlängerung der Verjährungsfrist wegen Überraschungseffekt nicht Vertragsbestandteil

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Nachdem das Mietverhältnis über eine Wohnung endete, erhielten die Vermieter im Januar 2014 die Wohnung zurück. Da der Mieter ihrer Meinung nach die Schönheitsreparaturen nicht fachgerecht durchgeführt sowie die Mietsache Beschädigungen aufgewiesen habe, verlangten die Vermieter im August 2014 Schadensersatz. Der Mieter weigerte sich einen solchen zu zahlen und führte zur Begründung an, dass etwaige Schadenersatzansprüche gemäß § 548 BGB verjährt seien. Die Vermieter wiederum verwiesen auf eine Klausel im Mietvertrag, wonach die Halbjahresfrist des § 548 BGB auf ein Jahr verlängert worden sei. Der Fall kam schließlich vor Gericht.

Schadenersatzanspruch des Vermieters verjährt

Das Amtsgericht Köpenick entschied gegen die Vermieter. Ihnen habe kein Anspruch auf Schadenersatz zugestanden, da der Anspruch gemäß § 548 BGB verjährt gewesen sei. Nach dieser Vorschrift hätten die Vermieter spätestens Ende Juli 2014 ihren Anspruch geltend machen müssen. Dies sei hingegen nicht geschehen.

Keine wirksame Verlängerung der Verjährungsfrist durch Mietvertragsklausel

Die Verjährungsfrist von einem halben Jahr sei nach Ansicht des Amtsgerichts nicht wirksam auf ein Jahr verlängert worden. Denn die entsprechende Klausel im Mietvertrag sei als überraschend im Sinne von § 305 c BGB zu werten gewesen, sodass sie nicht Vertragsbestandteil geworden sei. Die Verlängerung der Verjährungsfrist des § 548 BGB sei als unüblich zu werten gewesen. Jeder ansatzweise informierte Mieter habe mit einer solchen Regelung nicht rechnen müssen. Diese gelte insbesondere in Anbetracht dessen, dass die Verlängerungsklausel gestalterisch nicht hervorgehoben worden sei.