BGH: Während der Mietzeit darf der Vermieter dem Mieter keine bestimmte Farbgestaltung der vermieteten Räume aufzwingen

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung bestätigt, nach der eine Klausel zur Durchführung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist, die dem Mieter während der Mietzeit vorgibt, die Mieträume in einer ihm vorgegebenen Farbwahl zu streichen.

Sachverhalt

Die Kläger waren Mieter einer Wohnung der Beklagten in Dessau. Der Formularmietvertrag enthielt unter § 9 Nr. 2 folgende Klausel:

"Die Durchführung der Schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter. Diese umfassen insbesondere das Tapezieren, das Anstreichen der Decken und Wände, das Pflegen der Fußböden, das Streichen der Innentüren und Außentüren von innen, des sonstigen Holzwerks sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Mieträume in neutralen Farbtönen. Parkettböden sind versiegelt zu halten, Teppichböden zu reinigen.

Bei normaler Nutzung sind die Schönheitsreparaturen ab Vertragsbeginn gerechnet, in Küche, Bad und WC alle drei Jahre, für alle übrigen Räume alle 5 Jahre auszuführen."

Vermieterin rechnete mit Renovierungsarbeiten auf und behielt Kaution ein

Nach Ende des Mietverhältnisses ließ die Beklagte verschiedene Instandsetzungs- und Renovierungsarbeiten in der Wohnung durchführen und rechnete unter anderem die Kosten für Schönheitsreparaturen in Höhe von 434,34 € mit dem Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der Kaution auf. Die Kläger machen die Rückzahlung ihres restlichen Kautionsguthabens im Wege der Klage geltend. Die Klage hatte insoweit in erster Instanz Erfolg. Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht die Klage abgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger hatte insoweit Erfolg.

BGH: Schönheitsreparaturklauseln sind unwirksam, wenn sie grundlos die Gestaltung des persönlichen Lebensbereichs des Mieters beschränken

Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt, dass nach seiner Rechtsprechung eine Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam ist, wenn sie den Mieter auch während der Mietzeit zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbwahl verpflichtet und dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse für den Vermieter besteht. Eine solche Klausel liegt in dem hier entschiedenen Fall vor, weil danach die Pflicht zur Dekoration in neutralen Farbtönen nicht allein auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung beschränkt ist, sondern auch schon im laufenden Mietverhältnis dem Mieter eine solche Farbwahl vorgegeben wird.

BGH brauchte nicht mehr zu entscheiden, ob die Klausel auch aus anderen Gründen unwirksam ist

Der Bundesgerichtshof konnte daher offen lassen, ob die Klausel auch deswegen unwirksam ist, weil sie einen "starren" Fristenplan enthält, oder - wie das Berufungsgericht angenommen hat - ein zulässiger "flexibler" Fristenplan anzunehmen ist, weil durch den Zusatz "bei normaler Nutzung" klargestellt wird, dass die Renovierungspflicht nicht zwingend bei Fristablauf eintritt, sondern Ausnahmen bei geringer Abnutzung möglich sind und damit auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf abzustellen ist.