Eigenmächtiger Einriss einer Wand berechtigt Vermieter zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Mieter einer Wohnung entfernten entgegen des ausdrücklich erklärten Willens des Vermieters die Trennwand zwischen Küche und Balkonzimmer und bauten zur Stützung der darüber liegenden Wand einen Stahlträger ein. Der Vermieter erklärte daraufhin die außerordentliche fristlose Kündigung bzw. hilfsweise die ordentliche fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses und klagte auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Das Amtsgericht Kasel gab der Klage mit der Begründung statt, dass die ordentliche Kündigung das Mietverhältnis beendet habe, da der eigenmächtige Abriss der Trennwand eine schuldhafte und nicht unerhebliche Pflichtverletzung dargestellt habe. Dagegen legten die Mieter Berufung ein. Sie Behaupteten der Vermieter sei prinzipiell bei Leistung einer Sicherheit bereit gewesen seine Zustimmung zu erteilen.

Räumungs- und Herausgabeanspruch bestand

Das Landgericht Kassel entschied gegen die Mieter. Dem Vermieter habe ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe gemäß § 546 Abs. 1 BGB zugestanden. Denn die ordentliche Kündigung habe das Mietverhältnis beendet.

Nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB lag vor

Nach Sicht des Landgerichts habe der Kündigungsgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorgelegen. Denn durch den Einriss der Trennwand, entgegen des ausdrücklichen und unmissverständlichen erklärten Willens des Vermieters, habe eine Sachbeschädigung gemäß § 303 StGB und damit eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung vorgelegen. Durch den massiven Eingriff in die Sachsubstanz haben die Mieter das Eigentumsrecht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 GG verletzt und das Vertrauensverhältnis zerstört.

Vermieter erklärte nicht die Zustimmung

An dem Ergebnis habe nach Auffassung des Landgerichts auch nicht der Umstand geändert, dass der Vermieter sich prinzipiell dazu bereit erklärte, seine Zustimmung im Falle einer Sicherheitsleistung zu erteilen. Denn weder sei eine Sicherheit geleistet worden noch habe der Vermieter seine Zustimmung erteilt. Zu beachten sei weiterhin gewesen, dass die Sicherheitsleistung nicht mit der Mietkaution zu verwechseln war. Es sei vorliegend nicht um die reguläre Kaution gegangen, sondern um die Voraussetzungen, unter denen der Vermieter seine Zustimmung zur baulichen Maßnahmen erklärt hätte. In einem solchen Fall könne er als Gegenzug die Leistung einer Sicherheit verlangen. Dessen Höhe auch nicht nach § 551 BGB auf die dreifache Nettomiete begrenzt sei.

Nur geringfügige Eingriffe sind erlaubt

Lediglich geringfügige Eingriffe in die Bausubstanz, die sich im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs bewegen, seien erlaubt, so das Landgericht weiter. Demnach dürfen Dübel und Haken im normalen Umfang angebracht, Klingelknöpfe eingebaut, Fliesen ausgetauscht oder Teppichböden verlegt werden. Zu weitergehenden baulichen Veränderungen könne der Vermieter im Einzelfall zur Zustimmung verpflichtet sein. Dies bedeute aber nicht, dass der Mieter eigenmächtig vorgehen dürfe (vgl. zum Beispiel § 554 a BGB).