Vertraglicher Ausschluss der Eigen­bedarfs­kündigung hat keine Auswirkung auf Sonder­kündigungs­recht nach Ersteigerung der Wohnimmobilie

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Jahr 2018 wechselte das Eigentum an einer Wohnung in München im Wege eines Zwangsversteigerungsverfahrens. Die Wohnung war seit dem Jahr 2005 vermietet. Die neuen Eigentümer sprachen eine Eigenbedarfskündigung aus. Sie verwiesen darauf, dass sie die Wohnung für den volljährigen Sohn benötigen. Der Mieter hielt die Kündigung für unwirksam und verwies auf die mit dem alten Eigentümer getroffene Vereinbarung, wonach eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter ausgeschlossen war. Die neuen Eigentümer erhoben schließlich Räumungsklage. Sowohl das Amtsgericht München als auch das Landgericht München I gaben der Klage statt. Dagegen richtete sich die Revision des Mieters.

Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz. Die Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs sei wirksam. Der vereinbarte Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung stehe dem nicht entgegen, da das den Klägern als Ersteher zustehende Sonderkündigungsrecht nach § 57 a ZVG dadurch nicht eingeschränkt sei. Dem Mieter stehe in einem Fall wie dem vorliegenden lediglich der gesetzliche Kündigungsschutz zu, nicht jedoch einen darüber hinausgehenden vertraglichen Mieterschutz. Mietvertragliche Kündigungsbeschränkungen schließen das gesetzlich vorgesehene Sonderkündigungsrecht des Erstehers nicht aus.

Sonderkündigungsrecht als Bestandteil des Eigentumserwerbs

Das Sonderkündigungsrecht nach § 57 a ZVG zähle zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen, so der Bundesgerichtshof. Die staatliche Eigentumsverleihung erfolge grundsätzlich zu diesem im Zwangsversteigerungsgesetz geregelten Bedingungen. Sie liegen der Zuschlagserteilung zu Grunde und seien daher für die Bestimmung von Inhalt und Umfang des Eigentumserwerbs des Erstehers maßgebend. Das Sonderkündigungsrecht sei somit grundsätzlich Bestandteil des Eigentumserwerbs. Die öffentlich-rechtlichen Vorschriften des Zwangsversteigerungsrechts überlagern insoweit das Zivilrecht.

Sonderkündigungsrecht dient Gläubigerschutz

Zudem spreche nach Auffassung des Bundesgerichtshofs der Sinn und Zweck des § 57 a ZVG dafür, dass das Sonderkündigungsrecht nicht durch Vereinbarungen zwischen Mieter und vormaligen Eigentümer eingeschränkt werden kann. Denn § 57 a ZVG schütze vorrangig die Gläubiger des Vollstreckungsschuldners. Es solle ein möglichst hoher Erlös erzielt werden. Das Mietverhältnis stelle aber einen wertmindernden Faktor dar, der zur Abgabe von geringeren Geboten führen könne.